因为一次性出资大、时刻长、严厉的监管批阅要求等特色，整体流程较为杂乱。因而，房地产企业具有必定特殊性，在财政和运营目标的选取上与一般工商企业有较大的差异，本文将从土地获取阶段、开发制作阶段和房子出售阶段三部分，对各个阶段的具体操作细节进行解析。

　　房地产公司开发第一步是土地的获取，首要通过招拍挂即招标出让、拍卖出让、挂牌出让三种办法，然后获得其土地使用权。在房地产企业在土地获取阶段，承认好土地使用权后，要点重视相关税务费用问题。房地产企业获取土地阶段的税务首要触及契税、犁地占用税、印花税和乡镇土地使用税。

　　市、县人民政府土地行政主管部分至少在公开招标、拍卖或挂牌日前20日发布公告，列明该幅土地的基本情况、招标人及竞买人的资历要求、确认中标人或竞得人的办法和规范以及招标确保金等条件。

　　出让人须对招标请求人及竞买请求人进行资历检查，须告诉契合公告规则条件者参与公开招标、拍卖或挂牌出让活动。合格的请求人需交纳招标确保金。

　　以公开招标、拍卖或挂牌办法确认中标人或竞得人后，出让人须与中标人或竞得人签定成交承认书。出让人交还其他请求人的确保金。

　　出让人与中标人或竞得人须于承认书所规则时刻及地址签定国有土地使用权出让合同。中标人或竞得人付出的招标确保金会视为部分国有土地使用权出让金。

　　中标人或竞得人凭土地出让合同、用地红线图、项目同意文件等向规划部分请求处理《制作用地规划许可证》。

　　中标人或竞得人付清悉数出让金后，须依法请求处理土地挂号。市、县级或以上人民政府会宣布《国有土地使用证》。

　　房地产开发制作流程包含报批报建手续、项目施工制作、竣工检验存案和产权初始挂号。各个阶段需求获得《土地出让合同》、《制作工程规划》等首要证件。

　　房地产开发制作阶段触及的相关本钱所开销的悉数费用需按本钱项目进行归集和分配，关于未建和在建的项目，开发过程中产生相关本钱费用通过归集和分配计入对应项目的开发本钱中。开发制作过程中产生的处理费用、出售费用和财政费用则计入对应费用账户中。

　　指为获得土地开发使用权（或开发权）而产生的各项费用，首要包含土地买价或出让金、大市政配套费、契税、犁地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地改变用处和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿开销、安顿及动迁开销、回迁房制作开销、农作物补偿费、危房补偿费等。

　　指项目开发前期产生的水文地质勘测、测绘、规划、规划、可行性研究、筹建和场所平坦等前期费用。

　　指开发项目开发过程中产生的各项修建装置费用。首要包含开发项目修建工程费和开发项目装置工程费等。

　　指开发项目在开发过程中产生的各项基础设备开销，首要包含开发项目内路途、供水供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

　　指开发项目内产生的、独立的、非营利性的，且产权归于整体事务的，或无偿赠与地方政府、政府共用事业单位的公共配套设备开销。如居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚和公厕等设备开销。

　　指企业为直接安排和处理开发项目所产生的，且不能将其归归于特定本钱目标的本钱费用性开销。首要包含处理人员薪酬、员工福利费、折旧费修理费、办公费、水电费、劳作保护费、工程处理费、周转房摊销以及项目营销设备制作费等。

　　商品房预售是房地产职业的重要出售办法，是指房地产开发企业将正在施工制作中的商品房预先出售给承购人，并由承购人付出定金或许房价款的行为。

　　房地产开发商预售需求获取预售许可证。房地产企业也能够在商品房竣工检验合格之后进行现房出售，但是房地产开发企业为了加速，确保资金的流动性，通常会挑选预售作为出售手法。

　　房地产开发企业的出售收款首要包含诚意金、出售定金、预收款。开发商为了缓解资金压力，会在未获得《商品房预售许可证》的情况下收取诚意金，这部分终究通常会交还给客户或许转作购房款。

　　因为此刻房地产开发商未获得预售资历，出售定金是房地产开发企业在签定商品房出售(预售)合同之前收取的金钱，在签定出售合同后转作购房款。

　　假如客户在协议规则的期限内不签定购房合同，房地产开发商一般情况下将不交还客户现已交纳的定金。此刻房地产开发商现已获得了预售资历，而且出售定金是在于客户签定商品房认购基础上收取的，所以视为出售款的一部分。

　　在交纳购房款时，依据付款办法不同可分为一次性付款、分期付款和按揭付款等。因为商品房买卖触及金额较大，居民常常采纳按揭付款的办法购房。

　　按揭付款即购房典当按揭借款，是指承购人付出首付款，余款以所购商品房作典当，向银行请求借款,由银行先行付出房款给开发商，承购人按月向银行分期付出本息的付款办法。

　　按揭借款实施两层担保，即“典当加确保”，借款人(即承购人)以所购的住宅给借款银行做典当，在借款人获得该住宅的房产证和办好典当挂号之前，由开发商供给第二重担保(连带确保职责)。

　　发放借款时，借款银行会收取必定份额的按揭确保金(一般为借款额的10%)，作为开发商承当连带确保职责的确保金。

　　按揭借款确保金一般记在货币资金账户下，但房地产开发商无法自由支配这部分资金。在房产证处理出来并完结典当挂号之后，银行才会将按揭借款确保金退回开发商。