土地一级开发指由政府或其授权托付的企业，对必定区域范围内的城市国有土地、村庄团体土地进行一致的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域范围内的土地到达必定的建造条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的进程。

　　土地一级开发指由政府或其授权托付的企业，对必定区域范围内的城市国有土地、村庄团体土地进行一致的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使该区域范围内的土地到达必定的建造条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的进程。

　　一般来说，标准的一级开发首要子作业阶段包含获得授权、完结立项核准、融资、签定征地补偿协议、获得征地批复、获得拆迁许可证、完结拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移送、供地检验、本钱与地价审阅、土地入市生意和一级商场投入收回。在实践操作中，这些节点在时刻上存在交叉性。

　　一级开发项目形式详细可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收买储藏项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性投标棚改项目、土地开发棚改项目。尽管项目形式称号存在差异，但实践中有些形式仅仅因为前史原因导致项目形式产生改变，项目性质并未改动。

　　a. 前期首要触及三大委办单位：发改委——立项审阅；规划局——规划条件的审阅确认；疆土局——土地规划的核验。

　　b.一般拿到疆土授权很前期，此刻土地核验、规划等条件都还未确认，许多项目都卡在规划条件的确认上。一般来说，立项核准后规划条件才根本确认。

　　论而言，征地早于拆迁，但从实践操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，许多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实践要比及立项核准之后。

　　征地需求经过一系列批阅流程，要上签到省疆土厅，触及流程较多。从期限来看，征地启动到征地结案处理至少需求半年时刻，有些情况下还要处理农转用土地目标的问题。征地需求市疆土局上报给市长签字，赞同后才有或许下发征地批复。

　　从经历来看，许多一级开发项目很难推进下去的原因是因为前期手续没处理完毕，较少项目是因为拆迁难导致项目很难推进，除非项目要求拆迁完毕才干入市。

　　市政建造作业值得重视，许多项目供地条件为七通一平，但许多项目供地时很难到达七通一平，导致许多项目房子卖完了市政作业没有完毕，致使影响后期市政配套检验等事项。

　　土地入市阶段需求经过现场检验、地价审阅、其他入市手续处理、土地商场与入市生意。

　　A:首要为三部分：土地补偿费、人员安顿费和青苗补助费。费用付出时刻为获取征地批复后付款。

　　A:不确认的要素较多，一种或许是地块本身的要素导致的，如拆迁问题等导致规划产生改动；也或许是政府领导对地块的情绪导致规划的改变等。

　　A:假如该项目本钱现已确认了，拆迁已完或无拆迁，能够提早进行土地评价预备，但相关流程还无法进行。此外，地价会能够没市长参与，但地价的确认经过市长赞同才行，所以时刻必定超越一个月。

　　Q:征地方面，假如在前期地块征地的一起也将后期地块的土地同时签署协议并付款，有无危险呢？

　　A:关于获取征地批复的地块，此部分地块无危险，而关于未获取征地批复的地块，提早先签协议后付款，或许面对土地手续不完整，村团体后期违约的危险。

　　A:一般来说，是指农转用目标，也即犁地占补平衡目标，该目标能够进行跨区域间的生意。而建造用地目标，则是各区域上级领导分配给各区域的，只能向上级领导请求目标，并不答应生意。

　　A: 一般来说，土地出让价格=土地一级本钱+土地出让金+政府预提收益。政府预提收益由领导开会决议。实践情况中，政府也会依据商场条件来调理土地出让价格，有些商场行情较差且政府资金紧张时，经上级部门赞同，土地出让价格是能够低于土地本钱价。

　　A:一般来说，由一级开发主体付款给土地收拾公司（如政府渠道）。假如一级主体和第三方之间签定债权债务协议，此种景象下，可由第三方公司付款，开票给一级开发主体公司。

　　A:一般有效期为2-3年，时刻假如过长，政府能够更改授权书，替换一级主体。