变革发端于乡村，肇始于土地。在某种含义上，变革开放取得的巨大开展效果，就在于极大程度地开释出了“土地盈利”。起先，以家庭联产承包职责制为根本特征的乡村变革，充沛激活了作为农业出产资料的土地的盈利，对推进乡村甚至我国经济开展至关重要。现在，在社会主义商场经济条件下，土地作为农业出产资料明显不再是仅有的、最佳的挑选，乡村团体土地资源的盈利需求进一步激起。

　　如何将乡村团体土地从资源转化为财物、本钱，赋予农人更多、更好的工业性权力？如安在新一轮商场化变革中激活乡村土地盈利，让乡村、农人在乡镇化进程中充沛享用变革效果？在十八届三中全会后，各地有关土地准则变革的热潮涌动不息：乡村运营性建造用地的出让、租借、入股及归纳开发利用，承包地运营权典当、担保及流通信任、规模运营，征地进程中让农人取得更多的土地增值收益，等等。

　　这一系列带有突破性含义的实验，在我国各大工业园区体现得尤为集中和杰出。笔者屡次触摸并深化滨海工业园区调研发现，支撑滨海区域经济开展的逻辑可归纳为“四个盈利”：一是人口盈利。集中体现为很多中西部区域劳动力和滨海区域乡村人口的盈利，劳动力的充足为工业开展贡献了很多“剩余价值”，大大支撑了当地税收。二是土地资源盈利。处于相对强势位置的政府和开发商，在“土地价值未明亮”的情况下，以“廉价”方法将土地转成经济开展的名贵资源，即以不对等的博弈方法把乡村犁地用地转化为建造用地，政府从中拿得到丰盛的土地盈利。三是财物增加的盈利。近年来土地价格以几倍、几十倍的速度增加，实际上处理了土地融资的问题，使得工业园区可以不断完结“翻滚”开发。四是滨海当地先行先试的方针盈利。上海、深圳等滨海区域首先拿到“土地批租”等土地运用上的灵敏方针，加上一系列工业拔擢方针，使得滨海区域具有了先天的本钱吸附才能。

　　“四个盈利”的中心，在土地。当时，我国经济开展的“牛鼻子”是土地方针，任何经济开展都和土地方针有关，经济活动的出产要素中，土地最中心。滨海区域的经济开发区建造和城市化进程之所以整体呈健康开展态势，就在于抓住了“四个盈利”的开展时机，构成了工业高地，才有了可持续开展的可能性。相对而言，中西部区域开展寸步难行，某种含义上，是因为没有“四个盈利”的助推，土地价值没有提高、没有构成比较优势。

　　现在，我国工业园区数量呈快速飙升态势。工业园区经济的开展，必定要求更多的土地投入，而乡镇国有建造用地可供量日益减少，成为稀缺，客观上为乡村团体建造用地流通提出了需求。

　　城市化建造这么多年，城市里靠征收居民不动产搞增量开发的空间现已很少了，现在新增用地首要靠征收乡村的团体土地。曩昔工业化时期，团体土地都被假定为农用地，征地补偿都是按被征土地上一年度的农业收入的必定倍数核算，这很不公正。团体土地一旦被归入城市建造规划，就只能由政府征收后出让给土地运用者，而乡村团体安排和农人个人不能将自己的土地资源参加城市化进程和共享土地开发的增值收益。团体土地征收准则变革的未来预期应该是约束征收、鼓舞流通，约束土地财务、开展土地商场。要淡化征收的强制性，强化征收的相等性。

　　征地是政府行为，政府应当承当起安顿被征地农人的职责，协助失地农人完结从务农到务工，从农人到市民的改变，给失地农人供给安稳的久远生计保证。政府出资开发乡村土地，将“毛地”变“熟地”，让“农人”变“居民”，之后有必要为农人供给商品房寓居，还有承当养老费用，这是最起码的条件，此外，还有必要处理农人长效增收的问题。

　　强大乡村团体经济，用非公共财务的钱来“养活”失地农人，是一个不错的挑选。因为，强大乡村团体经济，不单单是处理失地农人的“吃饭”、增收问题。有了团体经济，农人的清闲资金就有了出资途径，可以经过入股的方法完结财物性收入。

　　团体建造用地流通收益，应当受团体安排内部成员的监督，首要用于兴办团体公益事业，改进团体土地的出资和生活环境；一起，还可按必定份额用于团体成员树立医疗、养老、赋闲等社会保证准则；也可进行新的出资，新办乡镇企业，处理乡村剩余劳动力再就业，一起使团体土地保值、增值，昌盛乡村经济，保证完结团体的长时间利益。

　　政府也要改变财务完结方法，由曩昔经过独占土地一级商场的运营土当地式改变为在办理和服务土地商场的基础上鼓舞流通、获取税收的方法，团体土地征收应答应农人团体以建造用地运用权出资入股参加商业开发，其间包含房地产开发。

　　我国城乡商场体系二元结构特征明显，已成为树立全国一致商场的一大妨碍。它不只形成农产品的买难与卖难替换呈现，也导致乡村出产要素板滞，使乡村工业结构调整困难，还形成乡村人口向城市盲目活动，使城市问题进一步激化。

　　土地是名贵的，要维护每寸土地，但很少有人算过农人手中的土地值多少钱。农人的土地工业长时间以来处于隐性状况，土地工业权也长时间处于无维护状况。团体农地运用权流通在法令上已得到认可，但团体建造用地的流通一向未能在方针法令层次上得到认可和标准。团体建造用地流通搞活了乡村土地二级商场，促进乡村经济的开展，给农人把土地这一首要本钱变为更大财富的时机，发挥土地的最佳效益，必定程度上可以缩小城乡二元距离。

　　比方，建卫星城。若能打破条条框框，给予必定的土地方针歪斜，答应农人在乡村团体土地上出资建超市，土地出让金再分年限补交，乡村团体土地就变成了财物，就能极大地调集农人的积极性。实践探究总是前置的，方针往往是在“边破边立，先破后立”中不断完善。乡村乡镇化进程中，需求养活农人，但也要避免“养懒汉”，把团体财物量化给农人后，农人成为持股的有产阶级，由政府主导出资可以完结农人财物的保值增值。

　　因为目前我国土地流通尚处于探索中，团体建造用地流通还存在许多问题，土地产权不清、城乡二元结构、流通规模含糊、土地收益机制不完善等严峻侵害了农人利益。因而，处理团体建造用地流通中所有问题的要害是以保证农人的根本利益为起点。现在乡村团体建造用地流通一致要求进入国家一致商场，团体经济开展需求用地时再到商场去拿，要么根本拿不到地，要么得付出一笔很大的费用，这就呈现一个为难的问题，乡村团体安排为乡村团体土地做主，即很难享用团体土地流通后的可持续性收益。

　　有必要处理团体所有权的主体问题，尤其是农人对土地所享有的权益问题。所以应该强化执行物权法里规则的团体所有的“成员权”。我国团体土地所有权准则的完善，尤其是团体所有权主体的清楚化问题，一向是困扰立法者的难题。物权法提出“成员团体所有”这一表述，与民法通则中的“劳动群众团体所有”和土地办理法中的“农人团体所有”都有严重差异，可以成为完善我国团体土地所有权准则的途径。

　　让农人成为乡村团体土地盈利的最大、最遍及的受益者。假如从这个逻辑动身，政府少取多予，不与民争利，就应该给予乡村团体建造用地最优惠的方针歪斜。比方，可以依据工业周期，将土地运用期限由50年改为20年，这样可以下降土地运用门槛。再比方，答应团体土地入股、合作开发，完结一起收益，等等。