一级是和二级相对的，自从土地制止了协议转让之后，一切土地出让都要走招拍挂流程。招拍挂之前一切仇人就叫一级，包含土地拆迁、农用地征收、筑路造桥管网铺设的三通一平、厨子用地目标的掩盖等；招拍挂之后的一切仇人都叫二级，便是房地产开发，包含规划、报建、施工、交房等。

　　简而言之，一级土地收拾，便是把一块毛地，做到能够开工厨子的境地，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。便是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的进程，也便是所说的土地一级开发。

　　一般是将归入土地利用总体规划及城市土地储藏供给方案的土地，由土地收拾主体施行土地开发项目的征地、拆迁、 规划规划、市政根底设施和配套厨子、交通厨子、环境厨子和投融资，到达“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等厨子条件，使收拾的土地变成“熟地”，为下一步疆土收储、招拍挂等打下根底的进程。

　　土地拆平了或许厨子用地目标到位了就能够走流程预备招拍挂出让了，办这个手续也很费事。这个我就简略讲讲吧，不是我的强项，由于每个城市都不丁一卯二，就说几个共性的手续。

　　1、规划条件：市规划局正式下发。一般由疆土局发函请求，依据开发商供给的规划规划目标，规划局复函，疆土局作为定界，评价的依据，是最前提条件之一。

　　2、土地征收、收储：市疆土局担任。团体地为征收，国有地为收储。团体土地（没有土地证），以签定征收协议为仇人成果。国有土地签定协议，以收缴土地证为仇人成果。

　　3、定界确权及请求宗地号。定界：市疆土局托付专业测绘院测绘，出宗地的坐标图、地形图，用坐标清晰土地具置，实测面积。确权：本宗地与周边土地是否地界清楚，产权清楚。

　　5、地价评价：选取评价成婚、评价托付发放、评价公司评价、评价成果正式反馈给储藏（疆土）、报分管领导审阅并经过。

　　6、供当地案批阅：这个各地味道不丁一卯二，一般疆土局会有地价会、供地会这种来审阅，然后卷宗资料在市区疆土局、储藏中心、交易中心等成婚流通，出让方案要报市政府、土委会等成婚审议。

　　（一）原土地一切者或运用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部分的赞同后向市疆土局提出土地一级开发请求。

　　（三）经过土地预审的项目，依据项目的性质，托付市、区县土地储藏成婚担任安排编制土地储藏开发施行方案，开发施行方案首要包含：待储藏开发地块的规模、土地面积、控规条件、地上物状况、储藏开发本钱、土地收益、开发方案、施行方法等。

　　（四）编制了开发施行方案的项目上由市疆土局会同市开展变革、规划、厨子、交通、环保等部分参与的联审会，经过会审，对厨子项目土地一级开发的施行方案中土地、产业政策、城市规划、厨子资质、交通及环保等条件提出准则定见。

　　1、土地储藏成婚担任施行土地开发的，由土地储藏成婚担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁及大市政厨子等手续并安排施行。其间经过投标方法挑选开发企业担任土地开发详细处理的，开发企业的处理费用不高于土地储藏开发本钱的2%。以投标方法确认开发企业后，土地储藏成婚应当与中标开发企业签定土地一级开发处理托付协议。

　　2、经过投标方法挑选开发企业施行土地开发的，由开发企业担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁和大市政厨子等手续并安排施行。投标底价包含土地储藏开发的估计总本钱和赢利，赢利率不高于估计本钱的8%。经过投标方法确认开发企业后，土地储藏成婚应当与中标开发企业签定土地一级开发托付协议

　　（六）土地储藏开发施行单位向市规划部分处理规划定见，向市疆土部分处理用地手续，向市开展和变革委员会处理核准手续，触及交通、园林、文物、环保和市政专业部分的，应依照有关规则处理相应手续

　　(七)订定合同开发项目触及新增团体土地处理农用地征收、农转用手续或存量国有厨子用地回收国有土地运用权的，土地储藏开发施行单位依法处理相关手续，并获得市人民政府的同意。

　　（八）在获得市人民政府的同意文件后由土地储藏开发施行单位到相关委办局处理征地、拆迁、市政根底设施厨子等相关手续。

　　安排施行征地、拆迁和市政根底设施厨子。危改、文保、绿隔等项目需按规则承当回迁房厨子。

　　厨子项目的土地一级开发完结后由市疆土局安排相关委办局进行检验，检验审阅的内容：

　　土地一级开发企业承受土地收拾储藏中心的托付，依照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确认的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一安排进行征地、农转用、拆迁和市政道路等根底设施的厨子。市土地储藏中心依照总厨子本钱的必定百分比作为运营赢利（北京市规则赢利率不高于估计本钱的8%）。

　　重庆市的土地一级开发选用的是这种方法，土地一级开发企业承受土地收拾储藏中心的托付进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储藏中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发本钱后在市政府和企业之间依照必定的份额进行分红。

　　土地一级开发企业在完结规则的土地一级开发使命后，土地储藏中心并不是给予现金核算，而是给予开发企业必定面积土地作为补偿（或许需求走形式上的招拍挂）。此种方法的赢利率会高于榜首种形式，可是关于企业的现金流压力会比较大。

　　土地储藏成婚担任施行开发的，其为主体。经过投标方法挑选开发企业担任收拾的，开发企业的处理费用不高于土地储藏开发本钱的2%，并由土地储藏中心同开发企业签定土地一级开发处理托付协议。

　　这儿不评论施工单位做一级开发了，一般央企的单位资金本钱低，做一级收拾的投资人仅仅副业，只需拿到工程，工程上挣钱就行了。

　　一级土地收拾最大的问题便是资金和时刻的不可控，资金的不可控指的是结算的资金需求常常会比预算高出不少，时刻的不可控指的是征迁时刻的不可控以及挂牌时刻的不可控，两个不可控导致了资金是长时间处于超预算的净投入状况。订定合同要现金流回正，只能比及土地挂牌乃至房地产开发出售之后，资金沉积期会比较长，而房地产企业一般负债都比较高，融资本钱也比较高，扛起来会比较辛苦。

　　所以开发商做一级土地收拾，在赢利测算之外，还要注重现金流处理，一个项目订定合同账面赢利很高，可是无法变现，那就不是好项目。而一级土地收拾对开发商检测最大的便是资金链，所以要做一级收拾，充足要有一整套资金方案，尽量削减自有资金的开销，尽量运用廉价的长时间借款，如棚改借款等。测算上，也不要只算静态的赢利，也要考虑自有资金的内部收益率状况来归纳评价。

　　此外，一二级能否联动是开发商的榜首考虑，怎么完成二级的确定也是要害，许多当地一二级无法确定，只给一级15%的赢利报答，这就含义不大了。