土地开发是指单位或个人经过采纳各种办法，将未运用土地改构成农用地或其他用地的活动。按开发后土地用处来区分，土地开发可分为农用地开发和建造用地开发两种办法。其间，农用地开发包含犁地、林地、草地、饲养水面等的开发；建造用地开发指用于各类修建物、构筑物用地的开发。

　　土地开发包含将土地开发成农用地和建造用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。

　　(1)土地一级开发，是指政府施行或许授权其他单位施行，依照土地运用总体规划、城市总体规划及操控性具体规划和年度土地一级开发计划，对承认的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一安排进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设备建造的行为，包含土地收拾、复垦和成片开发。

　　(2)土地二级开发是指土地运用者从土地市场获得土地运用权后，直接对土地进行开发建造的行为。

　　土地一级开发作业首要由政府授权或土地储藏安排来完结，不管是包含农地征转用进程的土地一级开发，仍是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，施行主体往往是政府授权的一级开发公司或土地收拾储藏安排。

　　首要要依据国民经济和社会发展规划、土地运用总体规划、城市总体规划以及土地供给计划、土地运用年度计划和土地储藏开发计划，来编制土地一级开发计划。

　　依据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或运用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部分赞同后，向市级国土资源办理部分提出土地一级开发请求。市级国土资源办理部分受理请求并进行预审，托付土地储藏安排编制土地一级开发施行计划。

　　市级国土资源办理部分会同相关部分，包含规划、建造、交通、环保等部分，就土地一级开发施行计划提出准则定见。

　　一起，土地一级开发项目触及征用土地的，土地储藏安排依据计划和规划有关手续别离向地点区(县)政府提出征地请求，由区(县)政府按规则程序处理征地报批手续；触及农转用的，向国土资源办理部分申办农转用手续；触及房子拆迁的，向房管部分处理房子拆迁手续。

　　土地储藏安排经过托付或投标的办法承认土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签定土地一级开发合同。

　　土地一级开发主体首手进行拆迁查询、评价，按相关方针文件洽谈拟定拆迁安顿补偿计划等等，并需经过政府主管部分查看经过。与此一起，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划计划，以核定土地性质、运用功用、规划、规划、开发强度等技能经济指标。完结以上预备作业，就可以针对地块施行拆迁、撤除、三通一平或七通一平等作业。

　　土地一级开发项目完结后，土地储藏安排担任施行，由市国土资源办理部分会同相关部分依据《土地一级开发合同》、计划和规划的同意文件进行检验。检验合格的建造用地，归入政府土地储藏库。

　　土地一级开发主体获得开发土地首要是国土资源办理部分或土地储藏安排经过投标办法来承认。

　　国土资源办理部分或土地储藏安排依据经同意的计划、规划、征地等文件和相关材料，安排编制投标文件，经同意后，一般由土地储藏安排安排招投标。招投标依照政府承认的程序进行，包含：

　　一级开发监管首要依托有关法规和合同约好来束缚，监管首要意图是操控本钱、操控开发进展以及开发质量。现在首要有如下几种准则办法：

　　1.实施严重事项或重要环节审阅准则，首要包含对征地计划、拆迁计划、大市政建造计划等审阅。

　　2.定时报表准则，报表包含一级开发进展报表、资金运用状况报表、手续处理状况报表等。运用定时报表准则来查看进展、资金的运用、手续处理的状况等。

　　3.进展比照准则，经过对实践运作进展与一级开发单位投标许诺进展进行比照剖析，监督开发进展。

　　4.参加准则，储藏安排参加一级开发单位就项目拆迁、市政规划、施工等外包作业投标的评标作业。首要办法是充任投标进程监督代表，查看投标作业的揭露、公平、合理、合法性，保证有真实实力的公司中标。

　　5.存案准则，要求一级开发公司及时提交合同、付出金钱凭据、手续处理批复等文件材料给储藏安排存案。应该阐明的是，存案并不意味着储藏安排认可合同或付出费用合理合法，合同签定、费用付出最终要经审计部分审计承认。

　　6.职责准则，对有收费规范的费用，按规范付出，储藏安排均予以认可，关于超付出出或成心扩展本钱的开销费用由一级开发单位承当。

　　一级开发后的建造土地，悉数进入政府土地储藏库。归于经营性用地的，悉数选用招、拍、挂进行出让；归于非经营性用地的，依照国家规则，可以选用协议或划拨办法。

　　二级开发的建造用地的转让，要契合《城市房地产办理法》和《转让办理规则》的规则，以出让办法获得土地运用权用于出资开发的，要依照土地运用权出让合同约好进行出资开发，归于房子建造工程的，应完结开发出资总额的25%以上；归于成片开发的，构成工业用地或许其他建造用地条件。

　　6.土地储藏开发供给进程中产生的审计、律师、工程监理等费用；不行预见费以及经同级财政和土地主管部分核准的其他开销。

　　企业在土地开发进程中所产生的各项费用开销，除能直接计入房子开发本钱的自用土地开发开销在“开发本钱——房子开发”账户核算外，其他土地开发开销均应经过“开发本钱——土地开发”账户核算。别离依照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业挑选的本钱核算目标设置账页，进行土地开发费用的明细核算。

　　1.土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设备费和修建装置费的归集与分配。

　　这些费用，一般能辨明获益目标，可直接计入本钱核算目标，借记“开发本钱——土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。

　　配套设备的建造或许与土地开发同步进行，也或许不同步进行，所以其费用归集的办法有以下两种状况：

　　(1)与土地开发同步进行的配套设备开发费用，可以辨明获益目标的，应直接计入有关本钱核算目标，借记“开发本钱——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清获益目标时，应先经过“开发本钱——配套设备开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按必定办法，在有关获益目标中进行分配。

　　(2)与土地开发不同步进行的配套设备开发费用，一般可先经过“开发本钱——配套设备开发”账户归集，待配套设备竣工时，再转入“开发本钱——土地开发”账户中。假如土地开发已完结等候出售或租借，而配套设备没有竣工，为及时结算竣工土地的开发本钱，经同意对这类配套设备的费用可先按其计划本钱(或预算本钱)在土地开发本钱中预提。预提时，借记“开发本钱——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设备费”账户。实践产生的配套设备开发费用经过“开发本钱——配套设备开发”账户核算，待配套设备竣工后，对预提的配套设备费与实践产生的配套设备费差额，应调整有关土地开发本钱。

　　企业内部独立核算单位为安排和办理开发项目而产生的费用先经过“开发直接费用”账户核算，月份终了，再按必定的分配规范分配计入有关开发本钱核算目标。应由土地开发本钱担负的，由“开发直接费用”账户转入“开发本钱——土地开发”账户内。假如直接安排和办理开发项意图部分是企业内部非独立核算的部分，其费用直接计人有关土地开发本钱的开发直接费用项目内。

　　应于开发完结投入运用时，将其实践本钱结转计人有关的房子开发本钱中。结转计入房子开发本钱的土地开发费用，可采纳分项平行结转法或归类会集结转法。

　　便是将应结转的土地开发费用，按本钱项目别离平行转入有关房子开发本钱的相关本钱项目内。其会计分录是：

　　这种结转办法首要适用于改作自用的商业性建造场所的本钱结转。由于原商业性建造场所的开发本钱中归集了该场所应担负的悉数费用。

　　便是将应结转的各项土地开发费用，归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设备费”两个费用项目，然后转入有关房子开发本钱的“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设备费”本钱项目。

　　这种结转办法首要适用于自用建造场所本钱的结转。由于自用建造场所一般不归集配套设备费和开发直接费用，所认为简化核算手续，可选用这种办法结转。

　　企业开发的自用建造场所，开发完结后近期不运用的，应将其实践本钱先转入“开发产品——土地”账户。

　　【例1】甲房地产开发公司于2001年5月在梁园开发一块土地，占地面积40000㎡.开发完结后预备将其间的30000㎡对外转让，其他的10000㎡企业自行开发商品房。假定梁园土地开发进程中只产生了如下经济业务：

　　⑤由某施工企业承包的地下管道装置工程已竣工，应付出价款1 500000元：

　　⑥9月末，梁园土地开发工程竣工。假定“开发本钱——土地开发——梁园”账户归集的开发总本钱为37710000元，则单位土地开发本钱为 942.75元/㎡.其间自用的10000㎡土地没有投入运用，其他30000㎡已悉数转让，月终结转本块土地的开发本钱。作会计分录如下：

　　【例2】续前例，若自用的10000㎡土地在开发完结后当即投入房子开发工程的建造中，则企业可选用下面两种办法结转土地开发本钱；