市场条件判断（前期市场调查与研究）。初期，首先对项目拟选择地区的市场进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所自啊地区的市场状况及潜力入手判断该城市或区域发展相应商业房地产项目的可行性，和对项目的定位有个宏观的思考。

　　项目位置选择：商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发。只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

　　商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅区，一栋写字楼所要解决的客流局限在一些范围内，但商业房地产则不同，所以要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

　　判断可发展规模：在完成商业地产项目的选址工作后，需要针对特定项目地址进行未来市场发展的潜力及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的状况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一些相关问题。

　　项目土地取得及政府许可：完成商业地产项目未来市场发展的潜力及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照政府土地主管部门的商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应发改委、规划局、商委等政府机构的批准等。

　　项目土地取得有两打标准：土地规模标准。商业地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。土地价格标准。土地价格的高低将决定项目的竞争优势。尤其在项目做初期。土地价格越低，前期资金的压力越小。

　　项目定位细化：彻底的、细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算有关问题。此步骤是项目成功与否的主要的因素，如果定位出现差错，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

　　项目规划设计：项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用率、室内空间的利用效率、商铺出租的价值潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑的深化、细化。

　　设计方案的市场化：商业地产项目必须强调经营，无论是百货、超市、专卖或任何业态都对商业地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业地产的设计不能最大实现用户的功能要求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业地产项目的设计一定要遵守市场需求。

　　项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合：在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案做调整，即系统整合问题，通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是不是合理：判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是不是满足投资规模：判断投资商自身资金、资源和其股权期望之间是不是合理可行等。如果上述判断的结果有一定的问题，那么需要回到设计阶段进行有关调整，并再循环进行市场调方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

　　项目方案的政府许可：在完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环

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