随着乡村振兴战略的出台，农村农业开发走到了市场的聚光灯下，各路社会资本纷纷以“城市包围农村”之势进场，或发展山野民宿，或推出共享农庄，或兴建田园综合体，为城市消费的人提供心灵休憩、生态静养的农味儿产品，我们不禁疑惑，农村用地还能玩出这么多花样？一般农田除了农业生产还可以做旅游开发？森林里可以建设大型建筑物？开发低丘缓坡不可能影响生态？农村建设用地可以同等入市？不急，关于农村集体用地开发的门道，请听笔者为你娓娓道来。

　　首先我们的角度来看农村用地分为哪几种类型，与国有土地不同，农村土地属于集体用地，分为集体农用地、集体建设用地、未利用地三大类，本文将为读者解读三类六种用地的利用开发方式。

　　总体而言，农用地可以用作休闲农业和乡村旅游投资开发，一般农田、基本农田、生态公益林等农用地，都存在开发利用的空间。

　　林地是森林的载体，起到生态涵养、防风固沙、林业生产等功能，最具开发价值的是那些森林茂密、生态优美，富含高浓度空气负离子，能够给大家提供自然体验机会和促进公众健康的林区。

　　对森林旅游来说，林业用地突破的路径在哪儿？森林体验和森林养生是当下最热的两个方向，国家鼓励发挥森林多种功能，建设森林体验基地和森林养生基地试点。从市场发展状况来看，截止2016年7月，全国各类森林体验和森林养生基地建设项目多达500余个，其中超过50%的项目位于森林公园、国有林场、湿地公园等范围内，试点工作将在“十三五”期间逐年开展。

　　在用地方面，可以建设森林体验（馆）中心、森林养生（馆）中心、森林浴场、解说步道、健身步道等基础设施，但不能在基地范围内建设医院、疗养院、养老院等大型医疗、养老设施。

　　这个问题怎么样才能解决呢？“温州模式”为咱们提供了一种可以借鉴的方法，即实行重点项目规划 “近林不进林”的策略，这样既可以依托森林旅游地的优质生态资源，又不占用建设用地指标，通过地方政府规划配合，把建设项目布置在外围的村镇建设用地上。这也类似于杭州西溪湿地把喜来登、悦榕庄等大型配套建设在湿地外围的做法；如果确需占用或者征收、征用林地的，要向县级以上人民政府林业主管部门申请，依法办理建设用地审批手续，并缴纳森林植被恢复费。

　　我国南方地区的广大低山丘陵区拥有大面积的低丘缓坡地，这些土地的利用现状主要是林地、园地、草地及零星的耕地（基本农田），各自所占比例不同。按照利用方式可把它分为宜农类、宜林（园）类、宜建类三大类，开发为建设用地是低丘缓坡开发利用的主要方式之一。

　　以浙江德清莫干山裸心堡为例，该项目采取“点状供地、垂直开发”的方式，将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地，其中永久性建设用地建多少供多少，剩余部分可以只征不转，以租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。裸心堡仅新增建设用地12亩，其余八成的建筑是租用当地农房改造而成，园区内的200多亩山林，从村民手中流转，保持原貌，大大节约了用地指标。

　　土地承包经营权能够最终靠转让、转包、出租、互换、入股和抵押的方式来进行流转。由于转包和互换范围限于同一集体经济组织内，因此，社会资本仅可通过转让、出租、入股和抵押的方式来进行土地承包经营权的流转。

　　建设旅游项目确需占用农用地的，可采取重点项目清单制度，把需要建设用地指标的重大旅游项目纳入建设用地协调清单，与土地利用总体设计、土地利用年度计划进行对接与协调，通过土地利用规划的调整，实现农转用和土地征收。

　　在现有政策下，集体建设用地是发展休闲农业和乡村旅游项目的重要用地形式，其中，集体经营性建设用地，在整个集体建设用地当中占比不超过10%，在试点地区可以直接入市；宅基地是农村集体建设用地的大头，也是农村文旅产业高质量发展的新空间。统计显示，中国约有19万平方公里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里。