近期，各部委活跃出台一系列稳消费、稳出资的方针，在无“洪流漫灌”强影响的布景下，方针“小步快跑”成为稳增加、树决心的必选项。城市更新的内在更为广泛，其不只包含了旧改、棚改，也联系到城市结构及工业结构调整与晋级等内容。保证房建造、城中村改造均按十四五规划推进，后期增量方针值得等待，但仍需求认识到城中村改造工程长周期、重本钱、回报低的特征，社会本钱参加的逐利性与城中村改造的公益性怎么完结一致仍然需求城市因城施策、探究经历，估计未来国企和城投仍然会作为重要的项目承建主体。

　　近来国常会审议经过《关于在超大特大城市活跃稳步推进城中村改造的辅导定见》。会议指出，在超大特大城市活跃稳步施行城中村改造是改进民生、扩大内需、推进城市高质量展开的一项重要举动。要坚持城市人民政府负主体职责，加强安排施行，科学编制改造规划方案，多渠道筹措改造资金，高效综合使用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保证性住宅建造结合好。充分发挥商场在资源配置中的决定性效果，更好发挥政府效果，加大对城中村改造的方针支撑，活跃立异改造形式，鼓舞和支撑民间本钱参加，尽力展开各种新业态，完结可继续运营。

　　近期，各部委活跃出台一系列稳消费、稳出资的方针，在无“洪流漫灌”强影响的布景下，方针“小步快跑”成为稳增加、树决心的必选项。当时方针或安身当时，或着眼久远，底子意图仍然在于有用拉动内需、处理经济与民生问题。

　　城市更新概念于2019年12月的中心经济作业会议初次提出，“要加大城市困难群众住宅保证作业，加强城市更新和存量住宅改造提高，做好乡镇老旧小区改造，大力展开租借住宅。2021年3月，城市更新写入2021年政府作业报告和”十四五“规划文件之中，上升为国家层面战略，并后续出台了一系统配套方针，推进城市更新在全国规模内展开。依据2021年4月的《2021年新式乡镇化和城乡交融展开要点使命》和2021年8月的《关于在施行城市更新举动中避免大拆大建问题的告诉》等文件，城市更新首要是在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等”三区一村改造，是一种分类审慎处置既有修建，小规模、渐进式地有机更新和微改造，意在加强补葺，重视提高功用，增强城市生机。

　　超大和特大城市面对城市快速展开与城市旧有规划和生态间的对立，也是出台城市更新方针主力军。2021年11月4日，住宅和城乡建造部办公厅发布《关于展开第一批城市更新试点作业的告诉》，要求结合各地实践，量体裁衣探究城市更新的作业机制、施行形式、支撑方针、技能办法和管理制度。第一批试点自2021年11月开端，为期2年，共触及21个城市（区）。现在城市更新做得比较老练的首要包含广州、深圳、上海几座城市，且现已各自构成其独有的形式、建立了完善的法规系统和积累了很多的成功项目事例。从当时的方针意图看，超大和特大城市相对具有较强财力，调集社会本钱能力强，且具有存量旧改、棚改、城中村改造空间亟待发掘，是当时拉动内需、提振出资的领头羊。

　　在曩昔数十年中，我国从前屡次推广过老城区改造方案，比方棚户区改造和老旧小区改造，这些活动与现在的城市更新有重合部分，但也存在差异。棚改首要包含城市棚户区改造、城中村改造、工矿棚户区等，着重撤除重建。例如，深圳的棚改目标首要是“运用年限在20年以上、存在住宅质量安全隐患、运用功用不完全、配套设备不完善的老旧住宅区”。而老旧小区改造（旧改）的施行规模首要是建成时代较早、失养失修失管、市政配套设备不完善、社区服务设备不健全、居民改造志愿激烈的住宅小区（含单栋住宅楼），老旧小区改造以保存和改造为主，一般不触及撤除原有修建物及设备，不搬家原住居民，不触及土地一级和二级开发，也不改动修建物运用功用和土地权属。

　　城市更新的内在更为广泛，其不只包含了旧改、棚改，也联系到城市结构及工业结构调整与晋级等内容。城市更新也并非“大拆大建”，依据《住宅和城乡建造部关于在施行城市更新举动中避免大拆大建问题的告诉》，原则上城市更新单元（片区）或项目内撤除修建面积不该大于现状总修建面积的20%，拆建比不该大于2，居民就地、就近安顿率不宜低于50%。城市更新的运营形式大多是以政府主导、商场主导或许多元协作等形式施行，依据更新意图不同，项目投融资形式和资金来源也不尽相同，一般公益性较强的项目首要由政府主导进行施行，资金来源首要包含政府财政资金、地方政府专项债、国有企业和城投出资等。

　　保证房建造是未来乡镇化建造的重要工程，也是房地产职业转型晋级的重要柱石。2021年全年建成保证性租借住宅94.2万套，2022年新建方案同比增加100%以上至240万套。2021年，住建部要求全国40个要点城市共筹建保证性租借住宅93.6万套（间），各地活跃响应，多批次会集开工加速完结年度建造方案，到2021年末，全国40城共新筹措保证性租借住宅94.2万套，开工率达100.64%，超额完结93.6万套的筹措方案。2022年1—10月，全国保证性租借住宅已开工建造和筹措233.6万套（间），占年度方案的98.8%，完结出资1750亿元。2021、2022年全国已建造筹措保证性租借住宅约360万套（间），可处理1000多万新市民、青年人的住宅困难。

　　依据国常会最新要求，未来要把城中村改造与保证性住宅建造结合好。城中村改造触及存量土地与修建资源的整合和使用，使用优势区位和房子更新时机，为保证房建造供应优质的土壤，有利于都市青年人住宅困难问题的缓解。但与此一起，仍需求认识到城中村改造工程长周期、重本钱、回报低的特征，社会本钱参加的逐利性与城中村改造的公益性怎么完结一致仍然需求城市因城施策、探究经历，估计未来国企和城投仍然会作为重要的项目承建主体，加码城中村和保证房建造。资金端看，未来方针端有望在PSL、专项债等东西方面进一步加码，一起能够引进多样化的融资方法，包社会本钱、非标、REITs等方法。

　　7月24日政治局会议再次提及，我国房地产商场供求联系发生严重改变的新形势，未来要更好满意居民刚性和改进性住宅需求，促进房地产商场平稳健康展开，一起要加大保证性住宅建造和供应，活跃推进城中村改造和“平急两用”公共基础设备建造，盘活改造各类搁置房产。可见房地产中长期规划、保证性住宅建造和城中村改造为代表的城市更新是一体三面的联系，房地产职业逐渐从高速扩张时期逐渐走入低速出资期，商品房出售面积在上一年也已下滑至十三亿平米左右，在棚改货币化、“高周转、高杠杆”形式闭幕之后，高质量的地产租售商场必然与高质量的乡镇化相结合，发生新的展开业态与形式。

　　消费复苏的继续性仍存不确定性。今年以来，居民消费整体回暖，是疫后短期的开释，仍是能继续性的改进，仍需亲近盯梢。消费如再度乏力，则经济上升动力将显着削弱。

　　地产职业未来走势仍存不确定性。本轮地产下行周期现已继续较长时刻，当时多类目标降幅虽比较上一年收窄，但本质状况仍不达观，未来走势也仍需调查。