干出资真的不易，实操中遇到的问题常常应战你的常识储藏，比方，最近圈内一个朋友在搞某部分现已开发的并购项意图时分，由于尽职查询不行细心，由于其间报规报建的证照有猫腻，在买卖架构里边又没写清楚，导致公司收买该项目陷入了长期的扯皮，区域公司被集团骂得狗血淋头，一文不值。

　　出资人，是时分把握一波硬核的开发报建常识点了，这篇就给咱们整理一下，详细各地有差异。

　　开发报建可以分为六个大的时刻阶段，即前期阶段、计划报批阶段、施工证处理阶段、预售证处理阶段、竣工检验阶段、产权处理阶段，这六个阶段是环环相扣，并且是有先后顺序的。开发报建是一个“堆积木”的进程，前面的证照处理完结，凑够处理后边下一步流程的所需材料，才干完结接下来证照的处理。

　　前期阶段，开端于项目落地今后，包含前期建设项目存案，暂时用水暂时用电的处理，用地许可证的处理，土地证的处理。就实践的操作视点而言，大部分当地处理用地许可证，只需求土地合同即可，不需求先获得土地证。

　　土地证的处理，需求交纳结束土地出让金，以及缴清滞纳金，付出完契税，还有完结勘界。因而，从收并购的视点讲，假如一个项目拿不出项意图疆土证原件，只要一个复印件，那很有或许这个项目土地款或许滞纳金没缴清，或许说拿去金融机构典当融资了，还没还清借款。

　　计划报批阶段，这个阶段对开发报建来说，是技能含量最高，难度最大的环节了。计划报批便是房企确认本项意图规划计划，各项目标，项目排布等详细内容，各个当地的规自局，会有自己的一套偏执规范，并且要求你在项目中付诸实践。比方最让人吐血的修建退距，天际线布局，敞开社区，才智街区等等，这是一个房企跟政府部分拉锯的进程，有的长则几个月都没搞下来的。所谓深耕型的房企，在这个阶段就有优势了，规自局的领导都是老熟人，关于其间一些规矩也是门儿清，能大大缩短过规时刻。

　　研发部分和规划院加班最多的便是这个阶段，许多房企要求高周转，大多都是要一个月出面把计划搞定，因而规自局提出的问题，都是熬夜加班赶快改出来，许多开发报建人员以及项目总，经手的项目多了，自己都会许多规划的常识了。

　　计划报批阶段的效果，便是可以获得规自局审阅盖章的计划，以及总平面图，还有便是后边处理的工程规划许可证。现在会集供地今后，不少房企强排做得很细了，而强排的详细目标，便是在计划阶段确认下来。

　　许多大体量的项目，为了后期省劲点，会在前期就把整个项目计划一同过批阅。假如是收并购遇到这种大项目，就要留意核对计划是不是全体一同过批阅的，这会影响项目拿到手后的开发运营节点，特别是要做财物剥离的，就会触及项目切开，假如是前期计划一同过规了的，后边的开发报建至少难度翻数倍，并且有的当地还不答应容易改计划。

　　施工证处理阶段，这个阶段的特色，便是技能难度不大，但材料特别多，牵涉的部分也特别多，触及的政府部分就有消防、建委、规自、园林、文广新等，这几个部分都需求对施工图进行详尽的检查，特别是消防检查，让不少开发报建人员绞尽脑汁。别的，还需求把施工单位、监理单位、规划单位几个部分的材料凑在一同。自身凑足这些个材料，都是一件十分不容易的作业，详细有哪些材料清单，有爱好的可以到常识星球检查。

　　施工证处理阶段，一般就必须要求有疆土证了，没有疆土证一般不给办施工证。也有的当地在计划检查阶段都要求先办疆土证了，可是还可以讲一下爱情，走一下联系。因而房企在拿地后，即便资金再严重，竭尽一切在这个阶段会剩余的土地款交了，等办到施工证后，到达四证完全的条件，再拿去做开发贷等融资。

　　预售证处理阶段，在限价限购的城市，预售证的处理难度并不低。首要触及房子面积预测绘，预售资金监管，房源价格的批阅，摇号上体系等，特别是预售天花板价格的打破，让许多房企费尽了心思。许多城市都有区域限价的天花板，一般都是有不动产部分内部的不成文规矩，这是一个刚性的准则，几乎没有打破或许性。

　　预售证处理的大前提，便是工程的施工进展到达当地政策规定的形象进展，有的当地正负零即可，有的当地要地上修建一半以上。进展差一点点，可以想一些方法先把预售证办了，假如现场差得太多的话，就难搞了。进展不拖后腿，要害要看工程部的负责人是否专业，并且强势，可以带得动，管得住总包单位。

　　预售证处理完了，开发部的人就可以小休憩一段时刻，剩余的作业就可以交给营销部分，促预售抓回款了。一般来讲，从预售证处理到竣工检验阶段，会有一年左右的空档期，这是开发部比较闲的时刻段。可是房企们大多不会让你闲下来，由于许多项目都是翻滚开发的，一期完了二期接着搞。计划批阅是整个项目都办了的，可是施工证大多是分标段，一期一期分批办的。

　　竣工检验阶段，在项目行将竣工，到达交房条件之前，就会着手处理竣工检验了。一般来讲，检验敞开的时刻会在预售合同约好时刻的6-8月前，提早开端相关作业。

　　竣工检验一般是先从规划检验开端，是规自局把前面报建阶段的计划傍边的各项目标，以及施工图依据现场状况进行复核。是把前面的图纸上的规划，落到实践上，至于那些没有按图施工，修建面积目标超了，美化，车位等目标不行的，需求进行整改，整改完结才干检验。在规划检验之前，会找测绘公司进行竣工面积测绘，构成正式的竣工测绘陈述，作为规划检验提交的材料之一。咱们买房，实践的终究面积，也是来自于这个竣工测绘。

　　规划检验之后，随之会展开消防检验、市政检验、精装修检验、天然气电力文广新等检验。等着这些分项检验都完结，就可以凑齐竣工检验的材料，去处理竣工检验了。竣工检验还有一个很重要的内容，那便是施工单位的结算材料，竣工图等材料的提交。不少房企跟施工单位协作不愉快，常常扯皮的，在竣工检验阶段就很难办了。

　　产权处理阶段，产权处理是开发报建的最终一个流程，前面的一切环节的证照，在这个阶段都大多会上交原件，包含疆土证、预售证都会把原价交给不动产挂号局。产权处理的大致流程，是先处理每栋楼的初始挂号，然后处理每一户的独自产权（当然，各当地也有差异），由于是按栋数处理，许多低密的别墅项目，办产权交材料都是一件作业量很大的作业。

　　产权证下发之前，还需求交纳修理基金，不动产挂号费，这也是一笔不小的资金，咱们在自家的测算表里边应该有见过。

　　(本文转自投拓江湖大众号，对原作者表示感谢，内容自身不代表中指研究院及大众号土地情报的观念，也不构成出资主张。关于本文观念，欢迎留言区沟通互动。)

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