“营口市结合本市钢铁、冶金、石化、装备制造、纺织服装、轻工等产业基础雄厚的优势，发展镁制品、电机、汽车保养、乐器制造等特色产业，提高了招商准入门槛，确保工业公司的污染排放符合国家要求，工业公司全部进园区的招商策略。”营口市发改委国民经济科科长李洪广告诉中国房地产报记者。2013年辽宁（营口）沿海产业基地五年发展规划中提到，人口集聚方面，在加快产业高质量发展上增加就业岗位，在打造一流宜居环境上吸引外来人口，在加大人才引进上下功夫，推动人口集聚的规模化、常态化。规划到2017年底，实现非流动人口和各产业区从业人员达到12万人。

　　之前，营口这个踩着城镇化鼓点跃进的滨海城市，因为房地产投资的狂热，经济提高速度多次位居辽宁省第一位，也因楼市屡屡登上“鬼城”榜单。之后，营口欲借辽宁（营口）沿海产业基地完成转身。

　　房地产的火热曾支撑了经济的增速，如今却成了城市的负累。对于老工业城市营口而言，转型成了当务之急。在振兴老工业的基础上，依靠 “水”的优势发展服务业成为突破点。

　　第一“水”是温泉。据营口市发改委工业科科长苗挺介绍，熊岳、盖州两个区域，共规划了约50平方公里的温泉项目，硬件设备在全辽宁省数一数二，吸引了大量本省乃至整个东北的游客。因此，现在温泉旅游在经济总量中的占比10%左右，整个旅游产业的创收则以每年20%的速度增长。

　　营口的交通条件可谓“先天优越，后天愈佳”。营口市房地产交易管理中心副主任马云平形容为“海陆空全面立体交通网”。

　　中国房地产报记者在采访中了解到，营口的地理位置基本处于沈阳和大连的中间点，距两地分别都是200公里左右，哈大高速公路贯穿全境，沈大高速公路纵贯南北，90分钟内可抵辽宁省内9个地级市；营口港(600317,股吧)总规模排名全国第八位，与50多个国家的140余个地区通航；营口民用机场于2012年12月24日获得国务院、联合批复。性质为支线C标准，跑道长度初步为2600米，机场公路已建成，机场跑道工程正在施工，航站楼主体建设已完工。计划年底试飞；另外，营口境内有哈大高铁、盘营高铁，设有营口东站、盖州西站、鲅鱼圈站。哈大、盘营高铁的开通，大大方便了营口与东北腹地各城市和北京、上海等关内城市的连接。2013年旅客发送量突破100万人。

　　李洪广还向中国房地产报独家透露，营口正在积极向国家铁路总局申请至北京的高铁始发站，一旦成功，对营口的休闲度假业和旅游地产将添更大利好。“现在买营口房子的客户，大多数来源于辽宁其他城市和吉林、黑龙江两省。如果交通骨架起来了，北京人也会来。到时候就不仅是‘向东北’了，是‘南北通吃’”。

　　第二“水”是河海水。营口市位于渤海辽东湾东北岸，大辽河入海口，是距东北腹地最近出海口和沈阳大连产业带中心的港口城市。营口港现辖四个港区，分别是营口港区、仙人岛港区、鲅鱼圈港区和盘锦港区，主要担纲东三省内码头任务，作用范围辐射整个东北。“去年全年的吞吐量是3.2亿吨。围绕港口，营口市还启动了一批临港产业园区，建立了几个大型批发商业市场，类别上有钢材、木材、煤炭、粮食、蔬菜等，这都是为港口做配套。”李洪广说。

　　不过，据一位当地人介绍，傍上了旅游地产与沿海经济的双重概念，鲅鱼圈的房地产开发甚至比营口老城区更为狂热。鲅鱼圈属于旅游区，对外来人口有一定吸引力，但一年中就夏天三个月“比较火”，确实有一些吉林人和黑龙江人会到鲅鱼圈买房。但由于严格的限贷政策，这样的外来新增需求在鲅鱼圈的天量供应前也显得苍白无力。

　　同样，社科院城市与环境研究所城市经济领域研究员李恩平也不看好营口靠旅游和服务业支撑发展的思路。“东北地处高寒地带，富裕起来的人即使有置业季节性度假旅游式住房产品的需求，也会更愿意选择去与本来居住地的气候环境有差异的南方。其次，营口经济近年来的快速地增长，很大程度上依赖房地产投资、基建以及如鞍钢等大规模的公司的迁入带动，但我预计这种‘激突式’增长在未来会逐渐趋缓，产业真正见效益还需时间。”李恩平说。

　　“如果我是开发商，在价格合理的前提下，肯定会拿沿海产业基地的地。沿海产业基地整体规划120多平方公里，目前一期才开发了44平方公里，土地充裕。”丛万高告诉中国房地产报记者，辽宁（营口）沿海产业基地新区土地储备充足，并且与老城区土地涉及拆迁、用地性质限制等问题不同，沿海产业基地的地块单纯。“在一张白纸上从头画，比在旧作品上修改容易。”

　　李洪广向中国房地产报记者介绍，营口正处于加快速度进行发展时期，近10年营口的经济提高速度在辽宁省从始至终保持领先。营口的发展主要得益于两个时间节点：第一个是2003年中央提出的振兴东北老工业基地决策；第二个就是2006年辽宁省政府推进的辽宁沿海经济带五点一线开发开放战略。

　　辽宁（营口）沿海产业基地位于营口市老城区南部，与老城区紧密相连，仅有10分钟车程。总规划面积180平方公里。总体设计为两大板块，即产业区和城市配套区。产业区规划总面积为125平方公里，目标是建设成现代化产业集聚区，打造支撑全区乃至全市经济发展的产业引擎。城市配套区规划总面积为55平方公里，目标是建设成具有国际影响力的滨海生态城。

　　8年前，辽宁（营口）沿海产业基地的地区生产总值只有60万元，而如今产业基地的生产总值已达到60亿元，整整翻了一万倍。

　　公开资料显示，辽宁（营口）沿海产业基地是辽宁沿海经济带建设的起点之一，该基地原计划发展装备制造、石油化学工业、新材料与新能源、商贸物流四大产业，拟在新城建设三个“中心”，即“政治经济文化中心”、“高端商务服务中心”和“现代时尚消费中心”。营口市最初希望将其打造成一个大型临港生态产业区和适宜人居的滨海新区。

　　李洪广介绍，“十二五”期间，营口市在沿海产业基地规划了17个产业集群，简称“458产业集群”，具体来说，就是“4个千亿”、“5个五百亿”、“8个百亿”。“4个千亿”的构成产业主要有镁制品、钢铁、石化、电机等。

　　记者从辽宁（营口）沿海产业基地网站了解到，中冶京诚中试基地、忠旺高精铝、国机集团盛世汽车园、辽宁营通物流等项目投资均超百亿元。截至目前，辽宁（营口）沿海产业基地在招商引资方面，累计开发建设工业、商业、社会事业项目337个（除基础设施项目外），累计完成固定资产投资535亿元。

　　除了产业规划布局可以为沿海产业基地聚焦人气和商业氛围，在招商政策上，沿海产业基地也为企业的入驻提供了优惠条件。

　　记者从辽宁（营口）沿海产业基地网站了解到，辽宁（营口）沿海产业基地对于银行的招商优惠政策是：支持和鼓励外埠银行业金融机构在辽宁（营口）沿海产业基地设立总分支机构。对设立总部的银行业金融机构，给予一次性奖励500万元；对设立分行级银行业金融机构的，给予一次性奖励100万元；对设立支行级银行业金融机构的，给予一次性奖励50万元。

　　“辽宁（营口）沿海产业基地公共服务配套没有跟上房地产开发速度不是个例。目前产业导入不是最大的问题，有一些地方产业导入后依然没形成人口集聚效应。但学校、银行、医院等公共服务设施的保障是核心，解决这些才能集聚人口来定居，带动当地房地产的销售。”天津大学城市规划设计研究院总工程师王卫红在接受中国房地产报记者正常采访时表示，目前中国城市的新区生活配套落后与房地产开发是一种普遍现象。

　　针对这一情况，丛万高向记者透露，目前沿海产业基地正在规划配套医院、银行、市场。“辽宁省实验中学营口分校落户在沿海产业基地。辽宁省实验中学营口分校现在选拔的是营口市中考成绩前100名的拔尖学苗。营口大学也升成本科了，未来也会招上更多学生。这一些都会带动居住和房价。”

　　“从我国的城市发展历史路径看，建新城的条件是原有城市已具有相当规模。像营口这样本就规模不大，人口又分散的城市，我认为不适宜。因为在原有城区还未达到规模的时候再建新城，只会分散资金和人口。”李恩平表示，不仅是营口，盲目建新城是近十年来我国很多中部腹地急于发展犯的“通病”。“想靠建个新城就改变面貌，但一没产业支撑，二不与大城市接壤，大多数都是轰轰烈烈建，凄凄惨惨死。营口目前需要的是聚集而不是分散。先着力集中搞好眼下手头的事，才能再把眼光放长。”李恩平建言。

　　“新兴区域需要过程，沿海产业基地还处于培育期和完善期。” 苗挺说，辽宁（营口）沿海产业基地的机会更在于未来，而不是当下。营口经济近年来的快速地增长，很大程度上依赖房地产投资、基建以及如鞍钢等大规模的公司的迁入带动，但我预计这种‘激突式’增长在未来会逐渐趋缓，产业真正见效益还需时间。“新兴区域需要过程，沿海产业基地还处于培育期和完善期。”苗挺说，辽宁（营口）沿海产业基地的机会更在于未来，而不是当下。