导语：房地产是土地和房子相结合而构成的一种社会经济形态。自从2004年经营性用地实施“招拍挂”准则以来，我国房地产职业迎来了快速开展的黄金十五年，对国内GDP的增加、城市化进程的推动和上下游工业的协同开展产生了具有深远含义的影响。本文就房地产职业的土地获取、规划规划、报建与施工、开发流程、商品房预售、竣工及检验存案五部分开发流程进行解说。

　　2002年国土资源部下达《投标拍卖挂牌出让国有土地运用权规则》，明确规则今后经营性用地有必要实施“招拍挂”的出让方法。

　　自此，国有土地投标拍卖供地作为一种商场装备方法被承认下来。土地挂号请求人（运用者）应持有关土地权属来历证明相关资料，向国土资源局提出请求，处理《不动产权证书》。

　　土地一级商场是指国有土地运用权出让的商场。一级商场土地获取的买卖主体是政府，是由土地运用者向政府付出土地运用权出让金的行为。一级商场土地运用权的出让首要采纳竞赛获取和协议获取两种方法。

　　其间，竞赛获取包含拍卖、投标和挂牌三种揭露竞赛方法。协议获取则是一种土地受让人主意向政府提出有偿运用土地志愿，两边进行谈判和洽谈的出让方法，该方法未引进竞赛机制，不具备揭露性。协议获取一般适用于市政公益事业项目以及一些工业及非营利性项目。

　　土地二级商场是指国有土地运用权转让的商场。二级商场土地获取一般是指已经在一级商场获得运用权后再次经过项目收买的方法获得运用权。

　　跟着土地资源稀缺性的逐步提高，一级商场现在可供出让的土地将逐步削减，而二级商场将逐步成为房企获取土地开发资源的主战场。

　　在土地获取阶段中，房地产企业的资金来历首要包含自有资金和有息负债。其间，有息负债首要以信任融资中的部分非标产品为主。

　　在2016年曾经，房地产企业能够经过信誉债的方法进行融资，用于土地资源的获取，可是2016年今后，跟着监管层对工业政策的收紧，境内债和境外债一般不允许用于拿地。

　　完结土地获取的房地产企业在施工建造前，需向当地的规划局请求《建造用地规划答应证》，保证土地利用契合城市规划，保护建造单位依照城市规划运用土地的合法权益。

　　在获得《建造用地规划答应证》后，建造单位需求对待开发项目进行规划规划，规划方案完结后，需求向城市、县人民政府城乡规划主管部分或许省、自治区、直辖市人民政府确认的镇人民政府请求处理《建造工程规划答应证》。

　　在前期工作完结后，建造单位要向建委申办项目报建，获得《工程建造项目报建证》；报建证获得后，建造单位在处理完施工、造价等一系列手续后，可向建造处理相关部分提出开工请求，终究获得较为重要的《建筑工程施工答应证》。自此，项目从拟建状况转为在建状况。

　　在开发施工过程中，房地产企业首要的融资来历包含：银行贷款、信任、信誉债、ABS、供应链融资等。银行贷款首要指开发贷，土地四证(《国有土地运用证》、《建造用地规划答应证》、《建造工程规划答应证》和《建造工程施工答应证》)完全的房地产企业能够向银行请求开发贷。

　　此外，关于契合“432”要求的房地产企业能够发行房地产信任。在“432”要求中，“4”是指开发商进行信任融资前要拿到前文所提的土地四证；“3”是指开发商至少投入30％的自有资金；“2”是指开发商有必要具有国家二级资质。“432”是银行、信任公司对房地产开发企业发放贷款的红线，其中心是为了避免圈地炒地、工程烂尾等投机套利行为。

　　商品房预售准则起源于我国香港，指的是在房地产项目开工后到达必定的条件便可提早售予购房者，购房者需预先付出必定的定金或房款的商业模式。

　　我国在1994年出台了《城市房地产处理法》，建立起商品房预售答应准则。这一阶段，获得《商品房预售证》尤为要害。

　　当建筑工程竣工后，需求到规划局等相关部分请求规划、环保、消防等一系列专项检验，获得各部分的检验文件，再安排工程竣工检验并编制检验报告。

　　在竣工检验合格后交给购房者之前，需求向当地房管局请求房地产产权初始挂号，处理后便可向购房者交给运用，房地产开发企业应当在商品房交给运用时向购买人供给《住所质量保证书》和《住所运用说明书》。

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