现阶段，我国的城市展开遭到土地供给约束的效应逐渐闪现，传统土地开发方法坏处逐渐闪现，土地开发方法革新的需求逐渐闪现。在我国最早感遭到土地资源束缚的深圳、东莞等地相继进行了土地1.5级开发的方法探究和立异实践。

　　关于1.5级开发，东莞市于2018年印发《东莞市土地1.5级开发操作指引》，是国内榜首个发布土地1.5级开发的城市。东莞市将1.5级开发界说为：“为盘活政府预控的储藏土地，加速战略区域的土地预热，处理远景规划与近期开发诉求的对立，政府将根底设备齐备、土地出让较慢、潜在价值较高的地块，短期租借给承租人进行过渡性开发使用，待片区预热、地价进步后，政府按约好回收土地，并按远景规划施行。”

　　其实，早在2014年，深圳前海办理局就提出了梯级土地开发方法，其间深圳“梯级土地开发”五级中的第三级与东莞1.5级开发的界说相似，即“依据根底设备制作状况和土地开发时序，挑选根底设备齐备、土地出让较慢、土地价值空间高的地块，选用制作可移动、可成长的修建和设备，展开品牌及影响力活动，在制作过程中展现前海未来形象，发掘土地价值，构成翻滚开发”。

　　我国的土地开发常常分为一级开发和二级开发，前者是指政府主导的征地、农转用、拆迁和市政道路等基建行为，后者则是指土地使用者直接对土地进行开发制作的行为。介乎两者之间的1.5级开发，一方面满意入园企业的短期入驻作业需求，另一方面也能够作为这片新区的形象展现窗口，具有灵敏性、过渡性、模块化、商场性等优势。

　　由所以过渡性开发，1.5级项目的制作往往选用模块化修建，不只完结了较短的制作周期，节省了时刻本钱，并且践行了低碳环保的绿色修建理念，有利于绿色城市构建。

　　整体上，土地1.5级开发显着比传统的土地开发方法更具有灵敏性。在出让、办理、开发、制作等多个方面都能表现，例如差别化土地出让准则习惯不同开发主体需求，监督办理与商场接轨，投入收益依托政企之间的个案商量，制作可成长的模块化修建完结翻滚式开发制作等。

　　一是用地权属的过渡，政府将土地转让或租借给开发主体都是具有相对时刻约束的，一般为10年左右的区间，到期后将土地权属偿还政府。

　　二是城市功用的过渡，1.5级开发的功用导向与该区域长时刻展开方针存在直接的相关。待片区开发条件成熟时，将撤除1.5级园区，按远景规划出让土地。所以说，1.5级开发既能坚持长远规划安稳，又能习惯近期展开需求。

　　土地1.5级开发的修建方法遍及选用模块化修建，完结园区制作的模块化灵敏组合。该修建方法完结了修建的快速装置、可拆卸移动、绿色环保。1.5级园区开发只制作地上修建，制止制作地下修建，修建根底选用装配式混凝土根底，撤除后可完结土地快速康复，削减后续土地二级开发的出资制作本钱。

　　1.5级项目选用模块化修建，不只完结了较短的制作周期，节省了时刻和经济本钱，并且践行了低碳环保的绿色修建理念，有利于绿色城市构建。

　　土地1.5级开发的商场性表现在政府土地收入与企业展开投入的置换，在区域缺少动能或是商场环境较弱的时期，单一依托政府投入会导致许多负债压力，企业主体又缺少主管能动性。

　　1.5级开发适当于把曾经的“排队式”开发晋级为“齿轮式”开发，缩短了制作时长、提早展现区域形象，敏捷预热地块、敏捷集合人气、拉动区域土地增值。土地预热后，关于后来接手的开发商而言，节省了土地、建安、人力、招商等本钱。

　　1.5级开发经过土地短期贱价借出为商场让利，既不丢失土地价值权益、又契合商场规律，是一种典型的商场化的政企协作方法，有助于区域开发健康、可持续地进行。

　　深圳前海深港协作区树立之初，适当一部分土地现已出让，土地资源极为宝贵，一起区域开发处于起步阶段，展开重心、目的都相对含糊，土地资源精准装备成为前海必解之题。

　　2011年12月，深圳市前海深港现代服务业协作区办理局全资树立深圳市前海开发出资控股有限公司，担任前海协作区内土地一级开发、根底设备制作和严重项目出资等，是前海开发制作主体单位和规划落地履行单位。在起步阶段，公司面对资金不足、人员缺少等方面的问题，但作为国家级战略新区又有必要敏捷亮出招牌，出形象、聚人气、见效益。

　　为了寻求破局，深圳市前海开发出资控股有限公司经过投标找到万科来协作万科前海企业第宅项目，立异出了全国首例1.5级开发项目。万科前海企业第宅的供地开发运营方法为：

　　榜首阶段：该地块以协议方法将土地租借给前海办理局部属渠道公司——深圳市前海开发出资控股有限公司，土地租期为八年，规划用处为暂时商业作业用地，地上修建物为模块化暂时修建，便于后期回收。土地租借期间免收租金，十年到期后续期需求交纳租金。租借期间不得改动用处和转租，因出产需求，能够依法租借土地上的暂时修建。

　　第二阶段：深圳市前海开发出资控股有限公司经过公开投标，以BOT的方法与深圳万科协作，树立项目公司深圳市万科前海第宅制作办理有限公司。BOT协议有效期为八年，由万科担任项目融资、制作、运营，享有收益权。万科以零租金获得土地进行开发制作，但开发使用遭到标准，约好园区出资强度1.5万元/平，总出资约8亿元;不得转让项目股权;一切第宅只租不售、租约最短时限3年;8年期满后无偿移送政府等。

　　万科前海企业第宅项目建成后，很快就显示出1.5级开发的优势。前海企业第宅项目从中标到开园只用了475天，而前海自贸区的大部分物业许多都要比及3年今后才干交付使用，许多入驻自贸区的企业，尤其是来自香港和海外的金融企业急于寻觅作业地址。所曾经海企业第宅项目很快完结100%满租，入驻的企业群星集合，包含亚洲保理、渣打银行、汇丰银行、前海证券、农业银行、工商银行、安全银行、华银基金、我国移动、我国电信、中集、碧桂园、葛洲坝、创始等，最高峰时园区的租金水平同深圳福田CBD甲级作业物业的租金水平平起平坐。

　　万科前海企业第宅是前海首个完工的商业作业项目，天然成为前海的榜首扇窗口。灵敏、特性、辅以园林景观的企业第宅修建群以新颖、现代化的形象，成为前海的形象展现窗口。具有金融立异、深港协作特性和强壮品牌演示效应的代表性标杆企业齐聚前海企业第宅，凝集起前海的工业生态圈。

　　东莞作为制作业重镇，工业转型晋级一向面对着空间资源紧缺的巨大应战。东莞面积2465平方公里，土地开发强度已超越45%，挨近深圳，并远超世界公认的30%的临界点。东莞曩昔依托要素驱动和增量空间拉动经济展开的传统方法已难以为继。一起，东莞经济展开效益上仍存在不小的进步空间。在此布景下，东莞市首例施行1.5级开发的项目——鳒鱼洲旧工业区活化项目千呼万唤始出来。

　　2019年3月，东莞实业出资控股集团有限公司全资子公司东莞市莞城修建工程有限公司，以底价12500万元竞拍获得东莞市莞城区鳒鱼洲地块15年租借权，地块面积约9.5万平方米。

　　鳒鱼洲地块规划分红3个部分，包含特征旅行区、滨江体育公园和双创作业区。项目开发方对三个特征功用区进行暂时性用地的开发制作，对旧工业区前史修建进行活化再使用，项目的总出资额约4.24亿元。

　　鳒鱼洲旧工业区活化项目在对前史遗存进行维护的一起，引进文创、科创、展览、文旅等新的工业要素或文明资源，力求打造成全国工业遗存改造的标杆项目、粤港澳大湾区“世界制作中心”的展现窗口、东莞前史文明维护的演示单位、东莞城市晋级改造的先行标兵、东莞重要旅行集散地。

　　在长沙城市的展开规划中，长沙高铁新城是城市窗口门户，是展开敞开型经济的重要节点。长沙高铁新城立足于我国中部现代化归纳交通大纽带、湖南省“3+5”城市群中心、长沙市最主要的城市副中心。建好建优高铁新城，构建长沙的形象展现窗口，推进新式城镇化制作，对带动全市、全省甚至中部区域经济社会展开具有深远含义。长沙高铁新城的制作方针是树立一个土地集约开发、资源节省使用、工业集聚展开、区域功用凸显、经济辐射力强、未来成长度高、日子美丽宜居的城市区域中心，打造成集‘商贸、科技、生态’于一体的现代城市CBD。

　　因为承当了严重的前史使命，长沙高铁新城的制作相同采纳了1.5级开发的试点。该试点项目占地35亩，总修建面积19740平方米，制作三栋作业楼及其配套设备，作业楼悉数选用模块化修建。项目园区制作选用了“海绵城市”环保节能理念，充分使用原有地势地貌，安排雨水搜集、回收使用。园区内树立起光伏发电体系，为日常作业、日子、路灯照明等方面供给用电。一起，项目选用再生动力技能，结合蓄能体系，制作新式动力站，在园区内采纳会集供冷供热，最大极限完结动力节省与环境维护。

　　长沙高铁新城1.5级试点项目定位为高铁新城的孵化基地，既是高铁新城的出资制作基地，也是未来高铁新城制作的缩影。该项目选用海绵城市、绿色修建等最新环保节能理念，敏捷构建起长沙的城市未来形象展现窗口，为整个新城的规划开发积累了实践经历，一起达到了片区预热，土地板块阶梯式稳步展开的作用。

　　海口市江东新区1.5级企业港项目(一期)是海南省首个土地1.5级开发方法项目，承当着贯彻落实新展开理念，打造海口江东新区作业旗舰成为“自贸新标杆、敞开新高地”的重担。

　　江东新区1.5级企业港项目的布景是区域性作业场所的求过于供。到2020年10月底，海口江东新区内企业数达6302家，前10月内新增2692家。但江东新区内仅开维生态城、罗牛山工业园内有少数作业载体，江东新区起步区及其周边作业楼宇正处在前期规划和施工阶段，估计3年后才干许多面向商场供给，作业载体供需对立杰出。为处理作业载体供需对立，江东新区参阅深圳前海“万科企业第宅”开发经历，经过土地1.5级开发方法，制作江东新区企业港。

　　江东新区企业港项目(一期)在制作中选用“模块化钢结构+集成模块结构”制作技能，仅用70天就完结了总修建面积2.3万平方米的修建主体建成，进入室内装饰等收尾阶段，完结了90天极限工期内快速露脸海南自贸港的要求，成为海口市第一批绿色样板修建。

　　江东新区企业港项目在规划上归纳考虑了未来江东新区入驻企业、高端工业人才的作业需求，科学规划餐饮、文明、文娱、购物等多种业态，选用“步行街+低密度院子式作业+多个休闲广场”的规划方法，购物、餐饮、文娱等配套设备一应俱全，打造江东新区甚至海南低密度花园式作业园区标杆。

　　该项目可包容企业量约100家至150家(含同享作业)，跟着作业修建连续投入使用，将逐渐缓解江东新区企业作业场所紧张状况。将持续发挥土地1.5级开发方法“低本钱、聚人气、见效快、效率高”的优势，快速构成工业集聚、资源密布、人才集合的工业园区。待片区预热、地价进步后，海口市政府将按约好回收土地，并按远景规划施行。

　　从深圳、东莞、长沙、海口四个城市的土地1.5级开发事例动身，能够发现各地的土地1.5级开发做法尽管均选用了土地短期租借的方法，可是展开思路略有不同，整体能够归纳为深圳和东莞两种方法。

　　深圳前海由所以从头规划、成片开发的工业片区，1.5级开发被嵌入了梯级开发概念，在前期还有依托才智城市和才智招商来展现形象、进步人气的0级开发，以及为了改进环境、修正生态展开的0.5级开发，1.5级开发是针对整个片区的快速见成效、快速集合人气以满意后续开发需求的要害抓手。长沙、海口的1.5级开发连续了深圳前海的方法，立足于打造样板，构成演示，集合人气，完结区域展开预热。

　　东莞的土地1.5级开发操作指引中要点提出了针对TOD轨迹站点周边的地块展开土地1.5级开发，是期望经过要点片区要点地块的过渡性开发，来进一步进步这些潜在高价值区域的工业生机和人气，因而清晰了由国有企业和渠道公司来施行。

　　前瞻工业研讨院创立于1998年清华园，2002年总部设深圳，致力于为企业、政府、科研院所供给具有前瞻性的工业咨询服务。现在前瞻已服务20万家企业，成为600多个地方政府智库组织，累计服务1800多个工业园，已教导500多家企业上市成功。专心于：工业研讨、专项调研、工业规划、工业转型晋级、工业布局、工业招商、IPO咨询（募投可研、事务与技能编撰、作业草稿咨询）、工业大数据渠道建立等处理方案。