图为2021年6月21日广州交投集团广河REITs在深圳证券交易所正式上市挂牌

　　几天前广东省发改委一则揭露音讯显现，广州地铁3号线参加REITs项目已取得行政主管部门出具的无异议函，后续将高质量推动基础设施REITs项目储藏申报作业。

　　一起，易方达基金发布的材料也显现，旗下首单公募REITs项目广州开发区高新产业园关闭式基础设施证券出资基金也现已正式上报。

　　在此之前，广州交投集团旗下的广河高速REITs项目现已于2021年6月正式挂牌上市。

　　除了上述现已发表的项目之外，2021年广州市出台《广州市支撑基础设施范畴不动产出资信任基金（REITs）开展办法》提出要推动构成REITs项目库，树立“策划一批、储藏一批、培养一批、推动一批”的分类和动态办理机制。

　　在越来越多的REITs项目同步推动的背面，是广州尽力推动基建项目从原有的“财政资金+银行借款”向多元化融资形式转型的测验和立异。在新形式下，越来越多的社会资金正在经过不同类型的融资东西连绵不断的为广州城市基础设施建造供给支撑。

　　在本次申报地铁3号线REITs项目之前，传统融资形式下广州地铁怎么应对融资压力一再成为大众评论的焦点。

　　2017年市政协一份名为《广州轨迹交通投融资形式变革》的提案泄漏，前期广州轨迹交通项目的融资以政府出资为主，从1993年建造1号线开端，其时已建的地铁线多亿元，其间政府财政投入超越1000亿元，占比超越58%，剩下的资金缺口简直悉数由商业银行借款所得。而新一轮城市轨迹线网的出资预算总额、运营和在建线路后续资金需求、前史债款归还共需约4963亿元，仅靠政府财政资金显然是不行的，急需探究新的投融资途径。

　　作为应对之举，广州地铁也从2021年开端专门就投融资怎么立异进行专题研讨和专项研讨。

　　材料显现，广州地铁全面整理未来十年的建造使命和资金需求，提出应对思路和计划。地铁集团对标国内城市的做法，要点学习在土地作价出资、场站归纳体供地和开发、土地收益关闭运作、轨迹交通专项资金保证和PPP等方针方面的有用经历，提出轨迹交通建造投融资立异的“广州思路”和“广州计划”，处理未来三年资金筹集问题。

　　终究在2021年8月，《广州市轨迹交通项目建造投融资计划（2021－2023年）》获市政府常务会议审议经过。计划明确提出拟经过多途径筹集资金，推动基础设施不动产信任基金（REITs）、选用PPP形式、股权出资+施工总承揽形式等立异投融资手法，撬动更多社会资本参加到广州市轨迹交通建造中。广州地铁融资形式也由此从传统的“财政资金+银行借款”向多元化融资形式转型，本次地铁3号线REITs项目正是转型后的典型项目之一。

　　参阅现已发行的广州交投集团广河REITs，假如后续地铁3号线REITs项目顺畅征集发行，估计将给广州地铁带来一笔可观的资金回笼和新的融资空间。

　　广州交投集团的数据显现，2021年6月21日挂牌上市的广河REITs财物估值为96.74亿，实践发行规划91.14亿元，扣除项目存量借款（26.19亿元）及自我克制REITs出资（46.48亿元）后，可用资金约18.47亿元，作为项目资本金可依照1：3的份额撬动项目银行借款55.41亿元，实践可用于项目出资超70亿元。此外，广州广河REITs发行后，广州交投集团财物添加46亿元，负债削减26亿元，财物负债率从68%下降至63%，融资空间添加逾200亿元。

　　而本次省发改委发表的信息显现，地铁3号线REITs项目当期不动产评价值约50亿元，估计首年和次年现金分配率不低于5%，假如参阅广河REITs的财务数据，在抱负状态下项目或有望给广州地铁带来挨近百亿的新增项目融资额度。

　　环绕打造世界通纽带和城市资源保证体系，上一年发布的《广州市城市基础设施开展“十四五”规划》明确提出，树立多元化投融资机制，归纳运用政府与社会资本协作（PPP）、基础设施范畴不动产出资信任基金（REITs）、特许运营、“土地出让+配建”等融资方法，进一步拓展基础设施融资途径，支撑市国有企业依法合规立异融资途径，在基础设施建造上发挥“国企担任”效果。

　　在上述要求的指导下，广州地铁、广州交投等基建类国企都将树立多元化融资形式作为“十四五”期间的作业要点。在本次发行REITs项目征集资金的一起，各家国企也在一起经过PPP、土地运营权入股、建立股权出资基金等其它方法进行多元融资。

　　广州市交投集团就表明，曩昔十年集团累计出资近1000亿元，而在“十四五”期间待建的20多个国家、省、市要点项目拟出资额超1300亿元，为此交投集团将完成百亿基金办理规划，打造专业基金出资办理渠道，还将环绕高（快）速公路建造，活跃高效盘活土地资源，“十四五”期间要点盘活黄金围货运站、芳村客运站、沙太货运站、滘口汽车站等地块，力求完成一级土地开发收益打破120亿元。

　　除了准备申报地铁3号线REITs之外，广州地铁也一起采取了多种立异的融资手法。2021年9月开工的广花城际就采取了“股权出资+施工总承揽”形式，由我国安全、中铁建、广州修建三方联合体中标，我国安全将以包含长时间股权出资在内的多种方法为广花城际建造供给稳健、长效的资金支撑。

　　在中山大学岭南学院经济学系教授、博士生导师林江看来，无论是申报发行REITs仍是选用PPP等融资东西，这些多元化融资手法关于广州城市建造融资都有活跃效果，对大众出资人而言也添加了一种危险较低的出资东西，可是从国内外职业比较来看，契合REITs发行条件的基建项目究竟有限，像地铁和高速公路这种带有安稳收益的城市基建项目收益的首要来历仍是TOD开发，经过开发运营隶属的地产物业来反哺项目建造运营带来的资金缺口。

　　作为世界上少量能够盈余的城市轨迹交通企业，香港地铁的“轨迹+物业”的TOD形式已开展多年，地铁上盖事务继续为港铁贡献了超越一半的赢利。2021年港铁的财报显现，当年物业开展赢利为93亿港元，占全年净赢利的97%。国内城市中深圳地铁在TOD形式上也起步较早，2021年财报显现来自房地产和物业相关事务贡献了六成运营收入。

　　在加强TOD开展形式方面广州地铁也有所举动。本年2月份，广州地铁也正式为集团旗下运营盘活资源的仅有运营主体市地铁资源运营公司揭牌，将现在统辖运营的包含近100万平方米土地物业空间资源和未来新增的超越380万平方米土地物业空间资源统一运营，打造集团TOD产业链核心成员和赢利中心。

　　能够估计，在TOD形式的后续推行下，广州基建项目的多元化融资手法将越来越丰厚，“十四五”期间各类重大项目的施行落地也将取得更好的资金保证。