跟着村庄复兴战略的出台，村庄与农业开发成为了商场的焦点，各路社会资本纷繁以“城市围住村庄”之势出场，或展开山野民宿，或推出同享农庄，或兴修田园归纳体，为城市顾客供给心灵歇息、生态静养的农味儿产品。
村庄土地归于团体用地，分为团体农用地、团体建造用地、未运用地三大类，本文将依次为读者解读这三类团体用地的开发办法。
整体而言，农用地能够用作休闲农业和村庄旅行的出资开发，一般农田、基本农田、生态公益林等农用地，都存在开发运用的空间。
犁地首要以从事农业出产为主，保证粮食出产安全，在旅行开发方面，农田准则上不答应运用，特别是基本农田作为犁地红线，强烈建议不要去碰，但咱们能够运用方针盈利取得少数运营用地，例如方针鼓舞社会资本出资兴修高规范农田，建造连片面积到达必定规划的，答应在契合土地处理法律法规和土地运用整体规划的前提下，运用必定份额的土地展开参观和休闲休假旅行、加工流通等运营活动。
一起，项目对环境影响不大，遵从当地的展开规划，对当地的经济展开有必定促进作用的，关于其他农田的运用，当地政府一般是持支撑的情绪。社会资本可依法经过承包运营流通的办法，运用农用地从事与旅行相关的种植业、林业、畜牧业和渔业出产。这意味着能够在不改动土地性质的状况下，建造一些开敞的、不具有遮盖功用的构筑物，例如无锡田园东方，运用农用地建造农乐土、野外讲堂等休闲农业项目，为人们供给体会‘三农’的新式工业运营形状。
休闲农业项目在契合土地运用规划，确有必要占用犁地时，能够选用城乡建造用地增减挂钩的办法处理，即先行在异地垦地，数量和质量检验合格后，再用作建造用地。异地能够是本乡镇、本区县，经国家相关主管部分同意也可跨省区施行。这既能保证18亿亩犁地只增不减，又能保证必要的建造用地供给。
林地是森林的载体，起到生态修养、防风固沙、林业出产等功用，最具开发价值的是那些森林茂盛、生态美丽，富含高浓度空气负离子，能够供给天然体会时机和促进大众健康的林区。
对森林旅行来说，林业用地打破的途径在哪儿？森林体会和森林摄生是当下最热的两个方向，国家鼓舞发挥森林多种功用，建造森林体会基地和森林摄生基地试点。从商场展开状况来看，截止2016年7月，全国各类森林体会和森林摄生基地建造项目多达500余个，其间超越50%的项目坐落森林公园、国有林场、湿地公园等规划内，试点工作将在“十三五”期间逐年展开。
在用当地面，能够建造森林体会（馆）中心、森林摄生（馆）中心、森林浴场、说明步道、健身步道等基础设备，但不能在基地规划内建造医院、疗养院、养老院等大型医疗、养老设备。
我国南边区域的广阔低山丘陵区具有大面积的低丘缓坡地，这些土地的运用现状首要是林地、园地、草地及零散的犁地（基本农田），各自所占份额不同。依照运用办法可把它分为宜农类、宜林（园）类、宜建类三大类，开发为建造用地是低丘缓坡开发运用的首要办法之一。
浙江省人民政府办公厅发布《关于做好低丘缓坡开发运用推动生态“坡地村镇”建造的若干定见》以下简称（《定见》），《定见》将于2018年8月1日正式施行。《定见》中明晰给出了开发的方向。
2、开发建造区块应组织契合当地经济社会展开实践需求、适宜在低丘缓坡上建造的项目，制止工业项目、别墅类房地产开发项目，严厉控制其他房地产开发项目。开发建造项目方向首要有村庄建造、乡镇建造、生态休闲和休假旅行建造等方向。
3、对项目区内的规划建造，应依照建造生态型村镇的要求，严厉控制修建层高和密度。
4、建造项目用地应契合生态维护红线和水土坚持、地质灾害防治等要求，不得触及饮用水水源维护区（含村庄饮用水水源维护规划）或天然维护区等环境敏感区、地质灾害危险点或高易发区、土地丢失关键预防区或处理区、山洪沟道、Ⅰ级维护林地以及土地运用整体规划划定的制止建造区等区域。
5、各地要结合实践，树立项目准入负面清单，严厉制止不契合低丘缓坡资源开发运用条件的各类建造项目。
2、开发建造区块应组织契合当地经济社会展开实践需求、适宜在低丘缓坡上建造的项目，制止工业项目、别墅类房地产开发项目，严厉控制其他房地产开发项目。开发建造项目方向首要有村庄建造、乡镇建造、生态休闲和休假旅行建造等方向。
3、对项目区内的规划建造，应依照建造生态型村镇的要求，严厉控制修建层高和密度。
4、建造项目用地应契合生态维护红线和水土坚持、地质灾害防治等要求，不得触及饮用水水源维护区（含村庄饮用水水源维护规划）或天然维护区等环境敏感区、地质灾害危险点或高易发区、土地丢失关键预防区或处理区、山洪沟道、Ⅰ级维护林地以及土地运用整体规划划定的制止建造区等区域。
5、各地要结合实践，树立项目准入负面清单，严厉制止不契合低丘缓坡资源开发运用条件的各类建造项目。
在现有方针下，团体建造用地是展开休闲农业和村庄旅行项目的重要用当地法，其间，团体运营性建造用地，在整个团体建造用地傍边占比不超越10%，在试点区域能够直接入市；宅基地是村庄团体建造用地的大头，也是村庄文旅工业展开的新空间。核算显现，我国约有19万平方公里的村庄团体建造用地，其间宅基地约占13万平方公里。
《中心关于全面深化改革若干重大问题的决议》指出，答应村庄团体运营性建造用地出让、租借、入股，施行与国有土地平等入市、同权同价。到2018年3月，团体运营性建造用地入市地块812宗，面积1.6万亩，总价款约183亿元。以此核算，上述团体运营性建造用地入市价格每亩均匀在114万元左右。当然，这只是均匀价格，每宗地块的具体价格还要取决于其地理位置以及入市后的用处等。
本年提出的宅基地一切权、资历权、运用权三权分置，在保证宅基地的团体一切权、农户资历权的前提下，适度放活宅基地的运用权。农业部颁布的《关于活跃开发农业多种功用大力促进休闲农业展开的告诉》中，明晰指出支撑农人展开农家乐，搁置宅基地收拾结余的建造用地可用于休闲农业。因而，在进行休闲农业开发建造中要充沛运用搁置宅基地。关于搁置宅基地现在首要存在4种宅基地运用办法：
为添加租借住所供给，缓解住所供需矛盾，国家在包含北京、上海、佛山等城市在内的13个区域展开运用团体土地建造租借住所的试点，村镇团体经济组织能够挑选自行开发运营，或许经过联营、入股等办法建造运营团体租借住所。
以佛山市南海区为例，该区在全市规划内首先印发操作性方针文件，规则契合规划、权属明晰、用地面积超15亩、容积率大于1.5的村庄团体建造用地，可建造租借住所，建成后只租不售，这将在必定程度上规范团体租借住所的开发建造及运营行为。依照方案，2018年南海将建造7800套租借住所，其间约2400套将运用团体用地建造。
国家发布方针答应包含北京在内的13个城市试点团体土地建造租借住所，也催生了同享农庄这一新业态。
宅基地一切权仍归农人一切，将村庄搁置住所进行个性化改造，构成一房一院一地，并依据需求改造为市民田园日子、休假摄生、文明构思工业等多种形式，经过互联网、物联网技能渠道，与城市租借住所需求对接，政府、团体经济组织、农户以及城市顾客完成“四赢”。
以北京为例，截止2018年一季度，北京已有2000多套农庄参加到了“同享农庄”之中，散布在包含房山、密云在内的11个近远市郊，其间60%坐落北京一小时经济圈内。“同享农庄”发起量体裁衣，在统一规划下小规划、立异性展开农庄经济，避免了过度乡镇化对农业出产环境的损害。
与传统的注重处理城里白叟怎么在城区、组织养老不同，“乡居式养老”建议盘活村庄存量传统民居，招引城区白叟到村庄养老，以求回归他们向往已久的田园日子。老年人常住市郊，家人、亲朋常来看望，并在宅基园地体会耕耘，造访村庄邻里，这将带动村庄旅行的终年运转，缓解村庄旅行的时节落差，完成从村庄参观、村庄休假到村庄养老年代的过渡。
北京怀柔区田仙峪村委会把具有搁置院子的农户组成合作社，流通30处农人院子的运营权，租让给企业，后者把农家院子改建成各具特征的休闲养老院出租给市民。农人取得房子租金，并参加保姆、保洁、餐饮等养老服务，合作社每年取得运营赢利给社员分红，农人可取得院子租金、劳务薪酬与合作社分红三重收入。
我国宅基地是团体一切，且“一户一宅”，在宅基地运用权放活的布景下，整合部分相邻农户的宅基地，可开发为小型的民宿集群。乡民将搁置农房、宅基地等团体财物会集在村团体或合作社手中，后者引进社会资本进行民宿项目的开发。
以“侨居农家·红渡村”为例，“侨居农家·红渡村”经过对搁置农居、搁置农田、搁置劳力的价值再造，让老百姓在“不离土、不离乡、不离业”的状况下，将农户搁置住所、院子拿出来，施行改造成为村庄精品民宿；将搁置农田连片会集规划构成农耕体会园区；将有志愿向旅行服务运营转型和现在有剩下劳动力、剩下劳动时间的农户提升为旅行服务者。在侨居农家的演示引领下，红渡村从一个无交通优势、无资源优势、无工业优势的三无村落，蜕变为一个央视《新闻联播》《朝闻全国》、《人民日报》、新华社等国内很多威望媒体相继报导的热门，成为可居、可食、可体会的乡居日子归纳体。
我国存在很多的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等（以下简称“四荒地”），这些土地的面积广，开发潜力大。关于以“四荒地”展开休闲农业和村庄旅行的，相关文件多持鼓舞和支撑的情绪。
以山西左权县营疙道村为例，该村坐落山西省和河北省交界处，原本是一个偏远落后、交通极不便当的山庄窝铺，2004年整村搬家后成了一个“空壳村”，村里原有的房子、水、电、犁地、“四荒地”等资源天然破落、消失。该村在外展开的乡民抓住机遇，凭仗营疙道村地处黄土高原和华北平原天然边界和分水岭的一起的地缘优势，运用800亩荒地开发建造日月星生态庄园。经过近10年继续投入和精心打造，现在的日月星生态庄园已经成为一个集旅行、林果出产、特征饲养、农产品加工等为一体的国家3A级景区，均匀年招待游客20万人，被评为“山西最佳避暑胜地”，完成了由原始农业向一、二、三产交融展开的底子改动。
近年来，国家明晰展开休闲农业作为促进农业提质增效、带动农人工作增收、传承中华农耕文明、建造美丽村庄、推动城乡一体化展开的高度；从16年的中心一号文件到现在更是定位到昌盛村庄、殷实农人的新式支柱工业。
2016年中心一号文件《关于执行展开新理念加速农业现代化 完成全面小康方针的若干定见》明晰：支撑有条件的当地经过盘活村庄搁置房子、团体建造用地、“四荒地”、可用林场和水面等财物资源展开休闲农业和村庄旅行。将休闲农业和村庄旅行项目建造用地归入土地运用整体规划和年度方案合理组织。
《国务院办公厅关于推动村庄一二三工业交融展开的辅导定见》([2015]93号)提出，对社会资本出资建造连片面积到达必定规划的高规范农田、生态公益林等，答应在契合土地处理法律法规和土地运用整体规划、依法处理建造用地批阅手续、坚持节省集约用地的前提下，运用必定份额的土地展开参观和休闲休假旅行、加工流通等运营活动。
《农业部等11部分关于活跃开发农业多种功用大力促进休闲农业展开的告诉》(农加发〔2015〕5号)明晰，在施行最严厉的犁地维护准则的前提下，对农人工作增收带动作用大、展开前景好的休闲农业项目用地，各地要将其列入土地运用整体规划和年度方案优先组织。支撑农人展开农家乐，搁置宅基地收拾结余的建造用地可用于休闲农业(注：实践上是把这方面宅基地收拾的权力交给了村镇两级政府手中)。鼓舞运用村内的团体建造用地展开休闲农业，支撑有条件的村庄展开城乡建造用地增减挂钩试点，展开休闲农业。鼓舞运用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)展开休闲农业，对中西部少数民族区域和会集连片特困区域运用“四荒地”展开休闲农业，其建造用地方针给予歪斜。加速拟定村庄居民运用自有住所或许其他条件依法从事旅行运营的处理办法。
《疆土资源部住所和城乡建造部国家旅行局关于支撑旅行业展开用当地针的定见》(疆土资规〔2015〕10号)旅行业展开用地进行了具体的论述，要求：
一要活跃保证旅行扶贫展开用地供给。对契合相关规划的旅行项目，各地应依照项目建造时序，及时组织新增建造用当地案方针，依法处理土地转用、征收或回收手续，活跃组织施行土地供给，加大旅行扶贫用地保证。支撑运用未运用地、抛弃地、遥远海岛等土地建造旅行项目。在契合生态环境维护要求和相关规划的前提下，对运用荒山、荒地、荒滩及石漠化、遥远海岛土地建造的旅行项目，优先组织新增建造用当地案方针，出让底价可按不低于土地取得本钱、土地前期开发本钱和按规则应收取相关费用之和的准则确认。景区内建造亭、台、栈道、厕所、步道、索道缆车等设备用地，可按《城市用地分类与规划建造用地规范》“其他建造用地”处理规划手续，参照公园用处处理土地供给手续。新建、改建旅行厕所及相关粪便无害化处理设备需运用新增建造用地的，可在2018年前由旅行厕所建造单位会集请求。
二是明晰旅行新业态用当地针。在契合相关规划的前提下，村庄团体经济组织能够依法运用建造用地自办或以土地运用权入股、联营等办法与其他单位和个人一起举行住宿、餐饮、停车场等旅行招待服务企业。自驾车房车营地项目土地用处按旅馆用地处理，按旅行用地确认供给底价、供给办法和运用年限。运用现有文明遗产、大型公共设备、闻名院校、科研组织、工矿企业、大型农场展开文明、研学旅行活动，在契合规划、不改动土地用处的前提下，上述组织土地权力人运用现有房产兴办住宿、餐饮等旅行招待设备的，可坚持原土地用处、权力类型不变；土地权力人请求处理用地手续的，经同意能够协议办法处理。
三要加强旅行业用地服务监管。景色名胜区、天然维护区、国家公园等旅行资源开发，建造项目用地供给和运用处理应一起契合土地运用整体规划、城乡规划、景色名胜区规划及其他相关区域维护展开建造等规划，不契合的，不得同意用地和供地。严厉旅行项目配套商品住所处理，因旅行项目配套组织商品住所要求修正土地运用整体规划、城乡规划的，不得同意。严厉相关旅行设备用地改动用处处理，土地供给合同中应明晰约好，整宗或部分改动用处，用于商品住所等其他运营项目的，应由政府回收，从头依法供给。
这两年，针对休闲农业的方针下发不断，也越发凸显出各部委对村庄展开的注重力度，这些方针中，具体到省市又会有哪些具体方针，一份方针文件哪些是关键，哪些能够争夺补助，申报材料时应该关键杰出什么，你或许需求更专业的辅导。
休闲农业项目用地规划，要归纳考虑常住人口和休闲农业和村庄旅行园区常态人口，并以此来确认公共服务设备、基础设备配套等休闲农业用地方针，并活跃争夺当地的支撑。
搁置宅基地收拾结余的建造用地可用于休闲农业。国家鼓舞运用村内的团体建造用地展开休闲农业，支撑有条件的村庄展开城乡建造用地增减挂钩试点，展开休闲农业。鼓舞运用“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）展开休闲农业，在中西部少数民族区域和会集连片特困区域运用“四荒地”展开休闲农业，其建造用地方针有歪斜方针。
休闲农业项目在编制土地运用规划时，要依据当地实践和天然条件，在契合上位规划和相关要求前提下，合理组织休闲农业用地。
①运用抛弃矿山、腾退宅基地、垃圾场等存量建造用地及荒山、荒坡、荒滩、荒地开发休闲农业项目。
②运用存量房产、土地资源，开发村庄旅行。在与土地规划和城乡规划相衔接的基础上，“未运用地”在不影响原用地功用、不改动原用地性质、保证生态安全的条件下，可建造节地型、不压覆土地或可撤除恢复的休闲农业服务设备；
③在废旧工矿用地上开发休闲农业项目时，施行有利于休闲农业工业展开的土地征用占用办法。要科学地、前瞻性地结合休闲农业用地本身特征，建立必守时期内村庄旅行用地开发运用的方向，对休闲农业用地进行时空上的优化组合，并拟定具体的处理准则，以保证休闲农业和村庄旅行顺畅开发、继续运营。
国家对犁地的维护是十分严厉的：要据守“十八亿亩的犁地红线”，农用地只能用于农业出产，制止用于其他的商业用处，有必要是建造用地才干进行休闲农业项目的运作。
来自山东的李老板就遇到这样的问题：从房地产转型农业做休闲农业，前期拿地时并不了解用地规范，以1400元/亩的高价流通了350亩农用地30年，预备上项目时，却被当地政府奉告没有建造用地不行展开休闲农业项目。这下李老板傻了眼，高价流通的土地从事农业出产必定不赚钱，而请求土地变性的方针迟迟下不来。
为了鼓舞休闲农业的展开，近来农业部下发《关于活跃开发农业多种功用大力促进休闲农业展开的告诉》，在用当地面为咱们“扯开一个口儿”，放松了用地规范，不是建造用地，也能够做休闲农业了!
《告诉》明晰用当地针：在施行最严厉的犁地维护准则的前提下，对农人工作增收带动作用大、展开前景好的休闲农业项目用地，各地要将其列入土地运用整体规划和年度方案优先组织。
《告诉》提出：“农家乐”可经过多种通道获取土地，搁置宅基地收拾结余的建造用地可用于休闲农业。与从前包含去年底出台的休闲农业扶持文件比较，此份文件最精华的当地即在于这条关于明晰‘用当地针’的规则。
《告诉》鼓舞：运用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)展开休闲农业。对中西部少数民族区域和会集连片特困区域运用“四荒地”展开休闲农业，其建造用地方针给予歪斜。
《告诉》鼓舞展开城乡建造用地增减挂钩试点，展开农人自有住所从事旅行运营，与一般农区土地比较，以展开休闲农业的项目对土地进行开发，土地价值将取得更高反映。
《告诉》指出：加大对休闲农业的金融支撑。鼓舞运用PPP形式、众筹形式、互联网+形式、发行私募债券等办法，探究休闲农业多元化投融资机制，鼓舞契合条件的休闲农业企业上市。并探究新式融资形式，探究以旅行资源、扶贫资金等入股办法，使贫穷大众在项目展开中取得财物性收益。
在乡镇化快速展开的今日，乡镇人口“看得见山、望得见水、记得住乡愁”的需求，也为农人兴办农家乐、休闲农庄供给了土壤。此次的《告诉》出台，咱们看到，村庄土地不只是是犁地，还有农人的宅基地、村内团体建造用地、四荒地等。
咱们在展开休闲农业的过程中，要充沛运用好这些土地，盘活农人宅基地、村团体建造用地财物，发明更高的土地经济价值。一起，这些土地的开发和运用，对添加农人的财物性收入也能够发挥很大的作用。
有时分，土地并不像普通商品，有充沛的挑选空间。在选址的过程中，土地往往独此一家，让你别无其他挑选，例如，家园有限的土地资源，而作为开发者，又急迫的想去做，以至于无址可选的时分也要去选。这种选址办法终究作用不抱负，可想而知。
休闲农业作为一个舶来词，许多人对此并没有深入的见地。许多企业家拿地心切，在没有做好充沛的休闲农业规划前，就仓促决议，先拿下再说，到手之后再去为它量身定做适宜的衣服。至于作用怎么，恐怕只能听其自然了，做好了是一块肥肉，做欠好只会成为棘手的山芋。
做休闲农业项目不能跟着感觉走，而是要有一双尖锐的慧眼，慧眼是要对所选之地的价值有精确的知道，了解土地怎么开发与运用，还要对未来的展开有远见，尤其是方针客户及将来商场状况的判别，还要有项目与商场的对接手法，等等。唯有具有这些，才不至于堕入误区。假如只是凭仗以往经历，跟着感觉走，恐怕将成为后来人的反面教材。更多休闲农业田园归纳体，特征小镇建造 土地到规划 运营到招商。
以上内容由一诺农旅规划收拾修改，转载需注明！部分图文来源于互联网及大众渠道，内容仅供各位学习参阅，版权归原作者一切，如有侵略版权请奉告，咱们将及时删去！
………………………………………………………………………………………………………..回来搜狐，检查更多
上一篇：土地开发权是解开土地迷局的钥匙 下一篇：关于《霍邱县施行〈六安市乡村团体