（PPP第55讲，榜首部分：PPP项目3种常用的用地获取方法剖析。第二部分：田园归纳体+休闲农业，土地问题怎样处理？第三部分：土地一级开发相关方针解读和标准施行途径。

　　PPP项目、特征小镇、田园归纳体、休闲农业。。。一切触及施工的项目，都会触及土地开发问题。土地问题怎样处理？一、二级开发主体、本钱、收益怎样承认？相关方针怎样？这样收拾完全的材料不多，请咱们渐渐看完全文。

　　项目用地能够经过无偿方法或有偿方法取得，无偿方法为首要为划拨，有偿方法首要为出让、租借以及国有土地运用权作价出资入股，其间，出让方法又包含招拍挂及协议出让。本文拟对实践中最常见的PPP项目用地获取方法作一剖析，以供项目实践参阅。

　　依据2001年《划拨用地目录》的规则，对国家要点扶持的动力、交通、水利等根底设备用地项目，能够以划拨方法供给土地运用权。对以盈利为意图，非国家要点扶持的动力、交通、水利等根底设备用地项目，应当以有偿方法供给土地运用权。同一地块有两个或两个以上意向用地者的，市、县人民政府疆土资源行政主管部分，应当采纳投标、拍卖或挂牌方法出让。

　　依据《土地处理法》关于建造用地运用权的取得方法的规则，建造单位运用国有土地，应当以出让等有偿运用方法取得；可是，下列建造用地，经县级以上人民政府依法同意，能够以划拨方法取得：

　　依据《投标拍卖挂牌出让国有土地运用权标准》(试行)，投标拍卖挂牌出让土地运用权的规划：

　　划拨土地运用权改动用处，《国有土地划拨决议书》或法令、法规、行政规则等清晰应当回收土地运用权，施行投标拍卖挂牌出让的

　　划拨土地运用权转让，《国有土地划拨决议书》或法令、法规、行政规则等清晰应当回收土地运用权，施行投标拍卖挂牌出让的

　　出让土地运用权改动用处，《国有土地运用权出让合同》约好或法令、法规、行政规则等清晰应当回收土地运用权，施行投标拍卖挂牌出让的。

　　依据《协议出让国有土地运用权标准(试行)》，协议出让国有土地运用权，除依照法令、法规和规章的规则应当选用投标、拍卖或许挂牌方法出让外，方可采纳协议方法，首要包含以下状况：

　　供给商业、旅行、娱乐和商品住所等各类运营性用地以外用处的土地，其供当地案发布后同一宗地只要一个意向用地者的

　　原划拨、承租土地运用权人请求处理协议出让，经依法同意，能够采纳协议方法，但《国有土地划拨决议书》、《国有土地租借合同》、法令、法规、行政规则等清晰应当回收土地运用权从头揭露出让的在外

　　划拨土地运用权转让请求处理协议出让，经依法同意，能够采纳协议方法，但《国有土地划拨决议书》、法令、法规、行政规则等清晰应当回收土地运用权从头揭露出让的在外

　　在PPP项目土地获取的实践操作中，假如契合《划拨用地目录》的“城市根底设备用地和公益事业用地”，则经建造单位提出请求，经有同意权的人民政府同意，能够划拨方法供给土地运用权；假如是运营性用地，则依据《物权法》和《投标拍卖挂牌出让国有土地运用权规则》的规则，一般经过投标、拍卖或许挂牌方法出让取得；如采纳协议出让的，则需契合《协议出让国有土地运用权规则》。

　　针对运营性的PPP项目，若依照现在的土地准则，极有或许呈现政府一方面经过投标、竞赛性商洽、竞赛性商量、单一来历收买等方法挑选PPP项目社会出资人，另一方面又不得不经过招拍挂揭露方法出让PPP项目用地，然后构成社会出资人虽中标PPP项目却无法取得所需的土地运用权的状况产生。这种抵触在轨道交通和沿线土地归纳一体开发的PPP项目中表现尤为显着。

　　在现行法令规则下，通常是依照协议出让土地的方法操作，以保证项目公司能顺畅获取土地，不然不能保证项目公司必定能取得项目用地，且招拍挂准则会使得相应的土地运用权的获取本钱添加，由此举高政府购买服务的本钱，或许第三方付费的本钱，这需求破例的约好，以保证PPP项目出资人或其树立的项目公司依照两边事前约好的金额获取相应的项目土地运用权。

　　作价出资是处理PPP项目运营性土地装备的一个或许选项。在近期国务院办公厅及财政部的文件里，当地政府以土地进行作价出资，为当地政府向PPP项目装备土地找到了适宜的途径。

　　[2015]42号文件规则，多种方法保证项目用地：以作价出资或许入股方法取得土地运用权的，应当以市、县人民政府作为出资人，拟定作价出资或许入股计划，经市、县人民政府同意后施行。财政部《关于运用政府和社会资本协作形式推动公共租借住所出资建造和运营处理的告诉》(财综[2015]15号)提出，政府能够土地作价入股方法注入项目公司，支撑公共租借住所政府和社会资本协作项目，不参加公共租借住所运营期间收益共享，但具有对财物的处置收益权。

　　前述规则清晰了政府能够以作价出资的方法将土地资源注入SPV。假如此规则能够适于公共租借住所以外的其他PPP项目，且能够清晰像公共租借住所范畴相同，政府出资不参加项目运营期间的收益共享，仅保存对财物的处置收益权，则可顺畅完结政府为PPP项目装备土地，进步项目本身运营才能的方针方针。

　　近年来，休闲农业敏捷兴起，对农业增值增效、农人创业增收、村庄昌盛安稳发挥重要的推动作用。而要发挥农业休闲、参观、旅行等功用，有必要建造配套的商业和服务设备，势必要触及土地问题。我国施行严厉的根本农田维护和建造用地处理方针，它们之间会不会产生矛盾？

　　在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性思想常常是将这些寒酸的房子拆掉重建，而不是依据现有的根底进行改造和装饰。殊不知这不只破坏了村庄郊野的原始风味，并且也在无形中添加了开发者进行酒店住宿土地批阅的难度和建造本钱。

　　农业部等部分《关于活跃开发农业多种功用大力促进休闲农业展开的告诉》中清晰规则支撑农人展开农家乐，搁置宅基地收拾结余的建造用地可用于休闲农业，因而在进行休闲农业开发建造中要充沛运用农人自有住所、搁置宅基地。

　　是什么：指乡(镇)村建造用地，乡(镇)村建造用地是指乡(镇)村团体经济安排和村庄个人出资或集资，进行各项非农业建造所运用的土地。

　　具体指：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未运用的土地，归于现行经济环境中未得到充沛、合理、有用运用的土地。

　　国家方针：2016年中心一号文件以及《农业部等11部分关于活跃开发农业多种功用大力促进休闲农业展开的告诉》中鼓舞运用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)展开休闲农业，对中西部少数民族区域和会集连片特困区域运用“四荒地”展开休闲农业，其建造用当地针给予歪斜。

　　指休闲农业项目建造确有必要占用犁地时先行在异地垦地，数量和质量检验合格后，再用作建造用地。转化方法，具体方针经过拟定相应的法规来标准。

　　异地可所以本乡镇、本区县，经国家相关主管部分同意也可跨省区施行。这应该是既保证18亿亩犁地只增不减，又保证必要的建造用地供给。当然还有许多具体方针要进一步研讨，比方垦地与生态维护的问题、操作中的处理监督问题等。

　　《国务院办公厅关于推动村庄一二三工业交融展开的辅导定见》([2015]93号)提出，对社会资本出资建造连片面积到达必定规划的高标准农田、生态公益林等，答应在契合土地处理法令法规和土地运用总体规划、依法处理建造用地批阅手续、坚持节省集约用地的前提下，运用必定份额的土地展开参观和休闲休假旅行、加工流通等运营活动。

　　根本农田俗称“吃饭田”、“保命田”，其重要程度显而易见。关于根本农田有“五禁绝”：

　　禁绝占用根本农田进行植树造林、展开林果业和搞林粮间作以及超标准建造农田林网；

　　禁绝以农业结构调整为名，在根本农田内挖塘养鱼、建造用于畜禽饲养的修建物等严重破坏耕作层的出产运营活动；

　　各区域疆土资源部分都会拟定土地运用总体规划，规划会规则土地用处，清晰土地运用条件，土地一切者和运用者有必要严厉依照规划承认的用处和条件运用土地；此外还会承认土地运用年度计划，对年度内新增建造用地量，土地开发收拾弥补犁地量和犁地保有量等做出具体安排。

　　该怎样做：休闲农业开发有必要要清晰当地土地规划中其园区所占土地的用处，契合规划运用条件的要活跃争夺土地建造运用方针，以满意休闲农业园区对建造用地的要求。

　　以农业为依托的休闲参观等用地须按建造用地进行处理。以农业为依托的休闲参观休假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中触及建造永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，有必要依法依规按建造用地进行处理，而非按农用地处理。

　　进行建造用地进行处理就必定触及农用地转用批阅手续，农业设备兴修之前为犁地的，非农建造单位还应依法施行犁地占补平衡责任。这在无形中既添加了休闲农业开发建造本钱，并且也使得农业休闲开发变得更为杂乱，乃至会使部分休闲农业夭亡。

　　有时分，土地并不像普通商品，有充沛的挑选空间。在选址的过程中，土地往往独此一家，让你别无其他挑选。例如，家园有限的土地资源，而作为开发者，又急迫的想去做，以至于无址可选的时分也要去选。这种选址方法终究作用不抱负，可想而知。

　　休闲农业作为一个舶来词，许多人对此并没有深入的见地。许多人拿地心切，在没有做好充沛的休闲农业规划前，就仓促决议，先拿下再说，到手之后再去为它量身定做适宜的衣服。至于作用怎么，恐怕只能听其自然了，做好了是一块肥肉，做欠好只会成为棘手的山芋。

　　做休闲农业项目不能跟着感觉走，而是要有一双尖锐的慧眼，慧眼是要对所选之地的价值有精确的知道，了解土地怎么开发与运用，还要对未来的展开有远见，尤其是方针客户及将来商场状况的判别，还要有项目与商场的对接手法。唯有具有这些，才不至于堕入误区。假如只是凭仗以往经历，跟着感觉走，恐怕将成为后来人的反面教材。

　　封闭矿区的地上留传的原有建造用地，可直接转为旅行设备建造用地；矿区现已占有的尾矿池、弃石堆场或其它弃用地可在康复生态的一起，按必定份额(如10-20%)转为旅行设备用地，其他为工矿遗址景象用地；

　　生态修养区村落搬家出的宅基地、新村庄建造农户上楼留传的宅基地，可量体裁衣转为旅行设备建造用地。

　　在大面积的森林(逾越10公顷)绿洲作为生态旅行资源时，答应有3-5%用地转为旅行设备用地。

　　其它荒地(非林地、非犁地、无其它生态价值的荒地)，经相关部分承认，准则上答应作为旅行设备用地。

　　在完结村庄土地确权作业的区域，可选用“土地银行”的方法，完结村庄团体土当地针的自在流通、质押和融资。这关于农户获取启动资金自营个别旅行项目和专业企业规划化获取土地用于开发大型旅行项目而言都具有现实意义。

　　有条件的村庄团体能够树立协作社，农户以承揽的土地入股，进行股份协作。这样能够使土地会集运营、高效运营、构成规划化、工业化运营。这种方法，处理准则严厉，处理方法科学，对加强休闲农业和村庄旅行范畴的村庄团体经济展开才能，保证展开效果实在惠及本地有着极大的促进作用。

　　乡镇化的快速展开，令很多农人进城买房，村庄房子搁置，地步疏于处理。实践上，在新村庄会集寓居后，搁置下来的村庄农舍、抛弃林园等恰好是休闲农业与村庄旅行的杰出展开空间。

　　对这些村庄团体土地进行方针收拾和农林复垦，并依据旅行工业运营需求合理装备建造用当地针，有助于进步休闲农业与村庄旅行的招商功率与质量。

　　对经济效益不抱负的团体用地，可采纳土地置换、租借、入股联营等方法，统筹盘活这些存量团体土地。一方面能够处理旅行开发过程中，需求搬家部分农户的住所、承揽地的问题；另一方面能够充沛发挥土地运用价值，集约化展开，便于个人或企业运营处理。

　　2017年5月3日，财政部、发改委、央行、银监会、证监会、司法部等六部委联合发布了《进一步标准当地府举债融资行为的告诉》（财预〔2017〕50号），标准当地政府举债融资行为。6月2日，财政部又发布了《关于坚决阻止当地以政府购买服务名义违法违规融资的告诉》（财预〔2017〕87号），针对一些区域存在违法违规扩展政府购买服务规划、逾越处理权限延伸购买服务期限等问题对政府购买服务进行了标准，出台了禁止当地政府违法违规举债融资一系列规则。现在，各级政府、相关部分都在依照文件要求，活跃安排全面了解排查本区域政府购买服务事项，对存在违背上述文件规则的，期限依法依规整改到位，并将排查和整改结果于2017年10月底前报送财政部。在此期间，笔者接触到一些部分和拟展开的PPP项目都说到了土地一级开发往后能不能做成PPP项目，土地一、二级开发能不能持续联合开发等问题，为此，结合相关方针收拾和解读，谈一谈土地一级开发往后怎么标准运作的问题，供咱们参阅。

　　经查阅文件发现，“土地一级开发”这个概念多呈现在一些当地性法规、方法中，如《北京市疆土资源局、市展开和变革委员会、市规划委员会、市建造委员会关于印发北京市土地储藏和一级开发暂行方法的告诉》（京疆土市〔2005〕540号）、吉林通化市人民政府《通化市政府储藏土地一级开发收拾暂行方法》(通化市人民政府令〔2006〕3号）、《包头市人民政府办公厅关于印发包头市土地一级开发暂行方法的告诉》（包府办〔2010〕100号）、昆明市人民政府《关于印发昆明市社会资金参加土地一级开发收拾项意图方法（修订）的告诉》（昆政发〔2016〕72号）等。国家层面出台文件，如疆土资源部 财政部 我国人民银行《关于印发土地储藏处理方法的告诉》（疆土资发〔2007〕 277 号）、财政部《关于坚决阻止当地以政府购买服务名义违法违规融资的告诉》（财预〔2017〕87号文）等，用的是“土地储藏”或“储藏土地前期开发”等概念，“土地一级开发”与“土地储藏”或“储藏土地前期开发”是否内容相同或附近，咱们对照当地法规和国家层面法规，选取首要内容进行比照：

　　本方法所称土地储藏和一级开发，是指政府依法经过收买、回收、征收等方法储藏国有建造用地，并安排施行拆迁和市政根底设备建造，到达特别供给条件的行为。

　　市疆土资源局担任本市土地储藏开发处理作业，并托付土地储藏安排安排施行。

　　本方法所称政府储藏土地一级开发收拾，是指在政府依法经过收买、回收、征收等方法储藏的国有土地，进行安排施行拆迁、平坦和市政根底设备建造，到达土地供给条件的行为。

　　市疆土资源局作为行政主管部分担任本市储藏土地开发处理作业，并托付市土地收买储藏处理中心安排施行。

　　本方法所称土地一级开发，是指政府依据国民经济和社会展开计划、城市总体规划和土地运用总体规划，对城市国有土地或许村庄团体土地一致安排施行征地、拆迁、安顿、补偿以及恰当的市政配套设备建造，使该区域规划内土地具有规则的土地供给条件的行为。

　　市土地收买储藏处理委员会为土地一级开发作业的决策安排，担任拟定土地一级开发方针，审定土地一级开发计划、项目施行计划，研讨处理土地一级开发作业中其他严重事项。

　　《关于印发昆明市社会资金参加土地一级开发收拾项意图方法（修订）的告诉》

　　本方法所称参加土地一级开发收拾，是指在市人民政府授权市级国有出资公司或县级当地人民政府进行土地一级开发收拾过程中，社会资金参加必定区域内土地的征地、拆迁、安顿，施行路途、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、美化、土地平坦等市政根底设备配套建造作业，使该区域内土地具有供给条件的行为。

　　市人民政府授权市级国有出资公司或县级当地人民政府进行土地一级开发收拾作业。

　　疆土资源部 财政部 我国人民银行《关于印发土地储藏处理方法的告诉》

　　本方法所称土地储藏，是指市、县人民政府疆土资源处理部分为完结调控土地商场、促进土地资源合理运用方针，依法取得土地，进行前期开发、贮存以备供给土地的行为。

　　从上表各个法规、方法列示的界说和安排施行安排剖析，笔者以为，都是为了标准土地具有供给条件前的相关行为，包含土地的征地、拆迁、安顿，施行路途、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、美化、土地平坦等市政根底设备配套建造作业，由疆土部分托付土地储藏安排接受具体安排作业。上述当地法规说到的“土地一级开发”与国家层面出台方法说到的“土地储藏”或“储藏土地前期开发”等标准的内容根本共同。

　　鉴于实务操作中，咱们习气运用“土地一级开发”这个概念，咱们在后续描绘中持续沿袭这个概念，文中所述土地一级开发是政府为进步土地归纳运用水平，调控土地商场、促进土地资源合理运用方针，促进区域的可持续展开，依据土地运用总体规划、城乡总体规划、年度土地开发计划和土地商场供需状况等，对依法回收的国有土地、已处理农用地转用、土地征收同意手续的土地等，一致进行征地、拆迁、安顿、根底设备建造等，到达土地供给条件的行为。

　　（一）国务院《关于加强国有土地财物处理的告诉》（国发〔2001〕15号）；

　　（二）财政部 疆土资源部《土地储藏资金财政处理暂行方法》（财综〔2007〕17号）；

　　（三）疆土资源部、财政部、我国人民银行联合下发《土地储藏处理方法》（疆土资发〔2007〕277号）；

　　（四）财政部《土地储藏资金会计核算方法（试行）》（财会〔2008〕10号）；

　　（五）疆土资源部 财政部 我国人民银行 我国银行业监督处理委员会《关于加强土地储藏与融资处理的告诉》（疆土资发〔2012〕162号）；

　　（六）财政部、疆土资源部、我国人民银行、银监会《关于标准土地储藏和资金处理等相关问题的告诉》（财综〔2016〕4号）；

　　（七）《关于联合发布第三批政府和社会资本协作演示项目加速推动演示项目建造的告诉》（财金〔2016〕91号）；

　　（八）财政部 疆土资源部《关于印发当地政府土地储藏专项债券处理方法(试行)的告诉》（财预〔2017〕62号）；

　　（九）财政部《关于坚决阻止当地以政府购买服务名义违法违规融资的告诉》（财预〔2017〕87号）等。

　　1.编制年度土地储藏计划，报同级人民政府同意，并上级疆土资源处理部分存案；

　　2.编制项目施行计划，经同级人民政府同意后，作为处理相关批阅手续的依据；

　　3.处理土地一级开发手续（如项目规划条件、项目立项审阅、征地批复、拆迁许可证等）；

　　6.土地一级开发根底设备建造，包含与储藏宗地相关的路途、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、美化、土地平坦等；

　　《土地储藏处理方法》（疆土资发〔2007〕277号）规则：土地储藏安排应为市、县人民政府同意树立、具有独立的法人资格、隶归于疆土资源处理部分、一致承当本行政辖区内土地储藏作业的事业单位。

　　《关于标准土地储藏和资金处理等相关问题的告诉》（财综〔2016〕4号）规则：鉴于土地储藏安排承当的依法取得土地、进行前期开发、贮存以备供给土地等作业首要是为政府部分行使功用供给支撑保证，不能或不宜由商场装备资源，因而，依照事业单位分类变革的准则，各区域应当将土地储藏安排一致划为公益一类事业单位。

　　依据上述文件规则，土地储藏安排系市、县人民政府同意树立、具有独立的法人资格、隶归于疆土资源处理部分、一致承当本行政辖区内土地储藏作业的事业单位，为公益一类事业单位，不得从事运营活动，财政部分依据其正常业务需求供给相应经费保证。

　　注：国务院办公厅《关于印发分类推动事业单位变革配套文件的告诉》（〔2011〕37号）公益一类事业单位，即承当责任教育、根底性科研、公共文明、公共卫生及底层的根本医疗服务等根本公益服务，不能或不宜由商场装备资源的事业单位。这类单位不得从事运营活动，其主旨、业务规划和服务标准由国家承认。对公益一类事业单位，财政依据正常业务需求供给相应经费保证。

　　《土地储藏处理方法》（疆土资发〔2007〕277号）规则：……土地储藏作业的具体施行，由土地储藏安排承当。树立土地储藏安排名录。市、县疆土资源主管部分应将契合规则的安排信息逐级上报至省级疆土资源主管部分，经省级疆土资源主管部分审阅后报疆土资源部，列入名录并定时更新。

　　《关于加强土地储藏与融资处理的告诉》（疆土资发〔2012〕162号）规则：疆土资源主管部分一致归口处理土地储藏作业。

　　《关于标准土地储藏和资金处理等相关问题的告诉》（财综〔2016〕4号）规则：……每个县级以上（含县级）法定行政区划准则上只能设置一个土地储藏安排，一致隶归于地点行政区划疆土资源主管部分处理。关于重复设置的土地储藏安排，应当在紧缩归并的根底上，按规则从头归入土地储藏名录处理。……上述作业由当地各级疆土资源主管部分商同级财政部分、人民银行分支安排、银监部分等安排提出具体定见，经同级人民政府同意后施行，并于2016年12月31日前完结。

　　土地储藏作业只能由归入名录处理的土地储藏安排承当，各类城司等其他安排一概不得再从事新增土地储藏作业。土地储藏安排不得在土地储藏功用之外，承当与土地储藏功用无关的业务，包含城市根底设备建造、乡镇保证性安居工程建造等业务，现已承当的上述业务应当依照本告诉榜首条规则期限剥离和划转。

　　《关于印发当地政府土地储藏专项债券处理方法(试行)的告诉》（财预〔2017〕62号）规则：土地储藏由归入疆土资源部名录处理的土地储藏安排担任施行。

　　依据上述文件规则，一是，土地储藏的施行主体应是土地储藏安排，需归入土地储藏安排名录，各类城司等其他安排一概不得再从事新增土地储藏作业；二是，土地储藏安排不得在土地储藏功用之外，承当与土地储藏功用无关的业务，包含城市根底设备建造、乡镇保证性安居工程建造等业务，现已承当的上述业务应当在2016年12月31日前剥离和划转；三是，县级以上法定行政区划现已设置一个土地储藏安排，准则上不宜再设置其他土地储藏安排，假如县级以上法定行政区划需求设置两个以上土地储藏安排时，则该等土地储藏安排在归入土地储藏名录处理的状况下，能够持续行使土地储藏功用。（4）在没有法令法规规章作为依据的前提下，土地储藏安排不能授权包含其子公司在内的其他主体施行土地储藏功用。

　　《土地储藏处理方法》（疆土资发〔2007〕277号）规则了土地储藏三个方面内容，土地储藏安排可选用不同方法展开作业：

　　《关于标准土地储藏和资金处理等相关问题的告诉》（财综〔2016〕4号）规则：当地疆土资源主管部分应当活跃探索政府购买土地征收、收买、回收触及的拆迁安顿补偿服务。

　　《关于坚决阻止当地以政府购买服务名义违法违规融资的告诉》（财预〔2017〕87号）规则：政府购买服务所需资金应当在年度预算和中期财政规划中据实足额安排。

　　严厉依照规则规划施行政府购买服务。政府购买服务内容应当严厉约束在归于政府责任规划、合适采纳商场化方法供给、社会力气能够承当的服务事项，要点是有预算安排的根本公共服务项目。科学拟定并当令完善分级分部分政府购买服务辅导性目录，增强辅导性目录的约束力。对暂时未归入辅导性目录又确需购买的服务事项，应当报财政部分审阅存案后调整施行。

　　严厉标准政府购买服务预算处理。政府购买服务要坚持先有预算、后购买服务，所需资金应当在既有年度预算中统筹考虑，不得把政府购买服务作为添加预算单位财政开销的依据。当地各级财政部分应当充沛考虑实践财力水平，妥善做好政府购买服务开销与年度预算、中期财政规划的联接，足额安排资金，保证服务接受主体合法权益。年度预算未安排资金的，不得施行政府购买服务。

　　依据上述文件规则，土地征收、收买、回收触及的安顿补偿服务能够选用政府购买服务的方法，但应留意：

　　（1）土地征收、收买、回收触及的安顿补偿服务应被列入政府购买服务辅导性目录中，对暂时未归入辅导性目录又确需购买的服务事项，应当报财政部分审阅存案后调整施行。

　　（2）政府购买该项服务所需资金应当在年度预算和中期财政规划中据实足额安排，先有预算、后购买服务，所需资金应当在既有年度预算中统筹考虑，不得把政府购买服务作为添加预算单位财政开销的依据，年度预算未安排资金的，不得施行政府购买服务。

　　《关于标准土地储藏和资金处理等相关问题的告诉》（财综〔2016〕4号）规则：土地储藏安排应当活跃探索经过政府收买施行储藏土地的前期开发，包含与储藏宗地相关的路途、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、美化、土地平坦等根底设备建造。

　　《关于坚决阻止当地以政府购买服务名义违法违规融资的告诉》（财预〔2017〕87号文）规则：……禁止将……储藏土地前期开发……等建造工程作为政府购买服务项目。……政府建造工程项目确需运用财政资金，应当依照《中华人民共和国政府收买法》及其施行法令、《中华人民共和国投标投标法》标准施行。

　　依据上述文件规则，储藏土地的前期开发归归于建造工程项目，如确需运用财政资金，应当依照《中华人民共和国政府收买法》及其施行法令、《中华人民共和国投标投标法》标准施行。

　　《土地储藏处理方法》（疆土资发〔2007〕277号）规则：“土地储藏安排应对归入储藏的土地采纳必要的办法予以维护处理，避免损害储藏土地权力行为的产生”。

　　《关于坚决阻止当地以政府购买服务名义违法违规融资的告诉》（财预〔2017〕87号）规则：土地的贮存归于政府责任规划、合适采纳商场化方法供给、社会力气能够承当的服务事项。

　　依据上述文件规则，土地的贮存与关照能够列入政府购买服务辅导性目录，报财政部分审阅存案后调整施行。假如不能列入政府购买服务辅导性目录，则能够依据《政府收买法》之规则，经过政府收买服务的方法收买。

　　《关于标准土地储藏和资金处理等相关问题的告诉》（财综〔2016〕4号）规则：土地储藏安排新增土地储藏项目所需资金，应当严厉依照规则归入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，缺乏部分在国家核定的债款限额内经过省级政府代发当地政府债券筹集资金处理。自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融安排举借土地储藏借款。当地政府应在核定的债款限额内，依据本区域土地储藏相关政府性基金收入、当地政府性债款危险等要素，合理安排年度用于土地储藏的债券发行规划和期限。

　　《关于印发当地政府土地储藏专项债券处理方法(试行)的告诉》（财预〔2017〕62号）规则：当地政府为土地储藏举借债款采纳发行土地储藏专项债券方法。当地各级政府不得以土地储藏名义为非土地储藏安排举借政府债款，不得经过当地政府债券以外的任何方法举借土地储藏债款，不得以储藏土地为任何单位和个人的债款以任何方法供给担保。

　　依据上述文件规则，自2016年1月1日起，土地储藏安排不得再向银行业金融安排举借土地储藏借款。土地储藏资金的筹集方法包含：一是，归入政府性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排；二是，关于政府性基金预算缺乏部分，在国家核定的债款限额内经过省级政府发行土地储藏专项债券方法处理。

　　《关于标准土地储藏和资金处理等相关问题的告诉》（财综〔2016〕4号）规则：土地储藏资金首要用于征收、收买、优先购买、回收土地以及储藏土地供给前的前期开发等土地储藏开支，不得用于土地储藏安排日常经费开支。土地储藏安排所需的日常经费，应当与土地储藏资金施行分账核算，不得彼此混用。各地不得借土地储藏前期开发，搭车进行与储藏宗地无关的上述相关根底设备建造。

　　1.土地一级开发本钱依据《关于印发土地储藏资金财政处理暂行方法的告诉》（财综〔2007〕17号）第九条、第十条和《关于标准土地储藏和资金处理等相关问题的告诉》（财综〔2016〕4号）六、标准土地储藏资金运用处理中土地储藏资金的运用规划规则，可归集为：

　　（1）征收、收买、优先购买或回收土地需求付出的土地价款或征地和拆迁补偿费用。包含土地补偿费和安顿补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需求付出的与征收、收买、优先购买或回收土地有关的其他费用。

　　（2）征收、收买、优先购买或回收土地后进行必要的前期土地开发费用。仅限于与储藏宗地相关的路途、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、美化、土地平坦等根底设备建造。各地不得借土地储藏前期开发，搭车进行与储藏宗地无关的上述相关根底设备建造。

　　（4）经同级财政部分同意的与土地储藏有关的其他开销。包含土地储藏作业中产生的地籍查询、土地挂号、地价评价以及管护中围栏、围墙等建造等开销。

　　（1）土地报批等各项税费，包含上缴国家、省、市有关部分的新增建造用地土地有偿运用费、犁地开垦费、犁地占用税、征地处理费、被征地农人社会保证基金、土地报批等相关税费。

　　（2）征地补偿费，包含土地补偿费、安顿补助费、地上附着物及青苗补偿费，以及按征地上积必定比率核算的出产日子预留安顿用地的钱银补偿费等费用。

　　（3）拆迁安顿补偿费，包含房子拆迁补偿费、地上地下管线迁改费、被拆迁居民的回迁安顿或钱银补偿费、搬家费、过渡费、搬家奖赏费等费用。

　　（4）土地一级开发收拾项现在期费用，包含规划编制、工程投标、工程监理、土地房子测绘评价、图件材料的测绘等费用。

　　（5）土地前期开发收拾费用，包含施行收储规划内片区路途、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、美化、土地平坦等为完善土地运用功用的配套设备建造和城市根底设备建造的费用。

　　（6）财政开销，包含土地储藏安排或国有出资公司向金融安排融资所付出的利息、社会出资人参加土地一级开发收拾投入的资金利息、融资参谋费、金融安排组团费、财物处理费等费用。

　　（7）储藏土地暂时关照处理及暂时运用费，包含打围墙、树栅门、树标识等费用，展开专人看守和日常巡查费用；对地上修建物进行必要的修理改造费用，经过租借、暂时运用等方法加以运用而建造暂时性修建和设备等费用。

　　（8）其他费用，包含土地储藏处理费、征地作业经费、拆迁作业经费、受托付施行土地储藏单位的处理费、土地储藏开销核算费用，审计费、国有出资公司安排社会资金参加土地一级开发收拾的出资报答，以及经市政府批阅确认列入直接开销的其他费用。

　　国家层面法规中，没有规则土地一级开发项目出资报答的条款，可是在一些当地性法规中有约好，如某当地土地一级开发文件清晰：

　　（1）社会出资人参加土地一级开发收拾项目投入的资金，其资金本钱参照银行同期借款基准利率据实计入本钱，但不计入出资报答的核算基数。

　　（2）社会出资人参加土地收拾、征地、拆 迁、安顿、根底设备配套工程建造，其投入资金依照下述公式洽谈承认项目出资报答率。

　　项目出资报答率 = 8% ×（ 1 +征地拆迁安顿资金量/(征地拆迁安顿资金量+建造工程资金量))

　　具体依据金融局势、社会资金本钱水平及具体付款期限与社会出资人商谈，并按处理权限上报市政府决议。

　　笔者以为，在财预〔2017〕62号文和财预〔2017〕87号文出台后，跟着土地一级开发作业标准施行，这些当地文件约好的固定收益报答应予以撤销。

　　经过前面方针解读能够清晰，独自将土地一级开发做成PPP项目不可行，首要原因：一是，土地一级开发完结征地、拆迁、根底设备建造等作业，到达了土地供给条件，经过土地储藏安排收储后进行有偿出让或转让。土地一级开发没有运营环节，不契合PPP形式的特征。二是，土地储藏安排是土地一级开发作业的仅有施行主体，《关于联合发布第三批政府和社会资本协作演示项目加速推动演示项目建造的告诉》（财金〔2016〕91号）第五点清晰：“PPP项目主体或其他社会资本……不得作为项目主体参加土地收储和前期开发等作业……。”

　　土地一级开发相关内容悉数选用政府购买服务形式也不可行，首要原因是：一是，依据《关于坚决阻止当地以政府购买服务名义违法违规融资的告诉》（财预〔2017〕87号文）规则：禁止将……储藏土地前期开发……等建造工程作为政府购买服务项目。二是，依据前面的方针解读，土地一级开发的三项首要作业需求拆分，即土地征收、收买、回收触及的安顿补偿服务和土地的贮存与关照服务可选用政府购买服务形式完结，而储藏土地的前期开发，包含与储藏宗地相关的路途、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、美化、土地平坦等根底设备建造归归于建造工程项目，应当依照《中华人民共和国政府收买法》及其施行法令、《中华人民共和国投标投标法》标准投标。

　　现在，土地绑缚项目开发形式在部分国家层面的法令法规中有所表现，如国务院《关于支撑铁路建造施行土地归纳开发的定见》(〔2014〕37号)、《国务院关于立异要点范畴投融资机制鼓舞社会出资的辅导定见》（国发〔2014〕60号)、国家发改委《关于加强城市轨道交通规划建造处理的告诉》(发改根底〔2015〕49号)、财政部和交通运输部《关于在收费公路范畴推行运用政府和社会资本协作形式的施行定见》(财建〔2015〕111号)、《国家展开变革委、住所和城乡建造部关于城市地下归纳管廊施行有偿运用准则的辅导定见》(发改价格〔2015〕2754号)等。

　　其间，以国务院《关于支撑铁路建造施行土地归纳开发的定见》(〔2014〕37号)为例，文件清晰“一、土地归纳开发的根本准则（一）支撑铁路建造与新式乡镇化相结合。……坚持“多式联接、立体开发、功用交融、节省集约”的准则，对铁路站场及毗连区域特定规划内的土地施行归纳开发运用。经过商场方法供给土地，一体规划、一致联建方法开发运用土地，促进铁路站场及相关设备用地布局和谐、交通设备无缝联接、地上地下空间充沛运用、铁路运输功用和城市归纳服务功用大幅进步，构成铁路建造和乡镇及相关工业展开的良性互动机制，促进铁路和乡镇化可持续展开。（二）政府引导与商场自主开发相结合。……当地政府要在契合土地运用总体规划和城乡规划的前提下，统筹铁路站场及毗连区域相关规划，合理承认土地归纳开发的鸿沟和规划，经过归纳开发用地供给与铁路建造联动等办法，引导商场主体施行铁路用地及站场毗连区域土地归纳开发，有力有序推动铁路建造”。从文件解读，土地一级开发内容应该包含在土地归纳开发规划，答应商场主体参加土地归纳开发，可是着重当地政府要编制土地运用总体规划和城市总体规划，做好用地操控和预留。城乡规划部分同步安排展开修建性具体规划编制或城市规划作业，深化修建空间安排、路途交通规划、开发强度、建造时序等作业，商场主体要经过商场方法取得土地归纳开发权。

　　笔者以为，上述方针文件的出台意图是为了支撑相关建造范畴活跃引进商场主体，将政府引导与商场自主开发相结合、盘活存量用地与归纳开发用地相结合。发布时刻在财预〔2017〕50号、财预〔2017〕62号和财预〔2017〕87号文件之前，严厉依照三个文件要求履行，则土地一级开发将不能再归入土地归纳开发规划。

　　园区开发、特征小镇等特定范畴，土地一级开发作业与项现在期规划、项目建造以及后期工业导入、工业服务等环节之间存在内在联系，关联度很高,针对上述三个文件对土地一级开发作业的标准要求，笔者以为，参加园区开发、特征小镇等特定范畴项意图商场主体（以下简称“商场主体”）既要遵从此类项目投融资、建造、运营环节紧密联系、彼此运作的规则，又要保证参加程序标准合法，则在项现在期规划环节，与项目拟选址地的当地政府及国有资源处理部分提早交流、自动请求，将项目全体策划与项目选址地的土地运用总体规划、土地运用年度计划、储藏土地前期开发规划、储藏土地供给规划、年度土地储藏计划等一起进行对接和归纳谋划。在项目立项报批环节，及早向项目选址地疆土资源处理部分自动报告项目触及用地有关状况，执行建造项目用地预审定见，展开用地报批的准备作业。在土地一级开发过程中，商场主体应自动、活跃参加土地储藏安排展开的各阶段收买、投标作业，争夺作为合格的供给商参加项目地土地一级开发作业。开发完结后，充沛运用现在的项目建造用地竞赛出让环节与社会资本方收买环节能够兼并施行的方针空间,取得园区开发、特征小镇等特定范畴项意图土地二级开发权、项目投融资、建造、运营权，这样，分期施行，分步运作，保证项目契合现行法令法规的要求，完结项目全体收益最大化。

　　财政部《关于联合发布第三批政府和社会资本协作演示项目》（财金〔2016〕91号）首先提出了：“依法需求以投标拍卖挂牌方法供给土地运用权的宗地或地块，在市、县疆土资源主管部分编制供当地案、签定宗地出让（租借）合同、展开用地供后监管的前提下，可将经过竞赛方法承认项目出资方和用地者的环节兼并施行。”

　　国家发改委《传统根底设备范畴施行政府和社会资本协作项目作业导则》（发改出资〔2016〕2231号）中指出“各地要活跃创造条件，选用多种方法保证PPP项目建造用地。假如项目建造用地触及土地招拍挂，鼓舞相关作业与社会资本方投标、评标等作业一起展开”。

　　疆土资源部在同月28日发布的《工业用当地针施行作业指引》（疆土资厅发〔2016〕38号）中也相同清晰“选用政府和社会资本协作方法施行项目建造时，相关用地需求有偿运用的，可将经过竞赛方法承认项目出资主体和用地者的环节兼并施行”。

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