土地开发是指单位或个人通过采取各种措施，将未利用土地改造成农用地或其他用地的活动。按开发后土地用途来划分，土地开发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中，农用地开发包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发;建设用地开发指用于各类建筑物、构筑物用地的开发。今天小编就带大家走一走土地开发的整一个流程是怎样的。

　　在报行政机关审批之前，房地产研发企业应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

　　根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程完工综合验收备案。

　　5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

　　6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等有关部门对初步设计的相关专业内容做审查。

　　8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

　　9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

　　3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对有关专业内容和范围进行审查。

　　4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建筑设计企业缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。

　　2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

　　3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审核检查，核发《建筑工程项目施工许可证》。

　　(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

　　1、建筑工程质量监督站(机构)对建筑设计企业提供的竣工验收报告进行备案审查。

　　3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及别的需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关法律法规对有关专业内容和范围进行验收。规划部门依据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。

　　4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程建设项目竣工综合验收备案证明;不符合规定标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

　　以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据真实的情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可忽略不计

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