马坊新区是北京市平谷区的一个副中心区，其城市规划由马坊工业园区、马坊物流园区、马坊农业参观旅行区、马坊城建区、当地铁路局等组成。

　　时任平谷区委书记、现任北京市委副秘书长秦刚，时任平谷区区长、现任北京大学党委书记邱水相等市直相关单位的领导参加了奠基仪式。

　　在此，感谢北大附中原校长健康及其班子支撑在马坊新区筹建的北大附中马坊中学，感谢原市发改委主任、现国务院副秘书长丁向阳同志对马坊新区方针上的歪斜，北京银行对马坊新区做为第一个支撑的银行，感谢时任市长、现任国家副主席同志掌管市长作业会并批复马坊新区为北京自1949年以来，土地变性最大并成为一级土地收拾最多的项目。

　　（图：2007年10月29日北京马坊新区起步区奠基仪式上，杜猛做为马坊新区掌管日常作业的担任人致辞）

　　变革开放30年来，开发区作为我国经济展开的引擎，曾发挥了严重效果。毫不夸大地说，我国各类开发区是经济最具生机的区域。广义来讲包含：经济特区、经济技能开发区、保税区又称自由贸易区、高新技能工业开发区、国家旅行休假区、归纳开发区、国家归纳配套变革试验区、海关特别监管区等等，它们在享用经济方针具有一起特性，但彼此之间也有显着的不同。狭义来讲，开发区实际上便是一个土地开发项目公司。

　　2006年国家展开和变革委员会发布的《我国开发区审阅公告目录》总数为1511个。到2017年上半年，我国有7个经济特区、19个国家级新区、11个自贸试验区、219家国家级经济技能开发区、156家国家级高新技能工业开发区、12个国家归纳配套变革试验区、5个国家级金融归纳变革试验区。各类国家级开发区总数共有429个。据统计，现在我国国家级工业园区合计 626 家，省级工业园区合计1166 家。

　　例如深圳：2015年高新区的工业总产值是5153亿元，占深圳市高新技能工业全年总产值的近三分之一。高新区税收377亿元，均匀每平方公里奉献30多亿元的税收。再拿山东一省为例，山东共有15个地级市，下辖了52个市辖区、28个县级市和57个县。“因而其开发区数量全国第一省，一起，各类开发区经济总量占山东40%左右。

　　我国均匀的工业增加值率是25.6%，发达国家的工业增加值率是35%到40%。我国工业增加值率与国际一流水平比较还有较大距离。

　　2012年，国家展开变革委发布了《关于展开各类开发区收拾整改前期作业的告诉》，侧重要侧重处理以工业园区、工业园等各种名义违规建立开发区、圈占土地和低水平重复建造等问题。我国各类开发区存在开发区开而不发，高新技能区无技能，违规开发并不合法占地后即成实事，一起，大批开发区土地又转为房地产区，导致“鬼城现象”和“半鬼城化”及“鬼城指数”不断进步。

　　再拿笔者了解的“北京马坊新区”为例，十年弹指一挥间！马坊是区域经济开发的模范，是集约使用土地资源并优化的成功事例。

　　马坊新区建造主体单位即“北京马坊新区房地产开发有限公司”建立于2006-06-29，由北京市大型国企和当地政府城司及民营房地集团等类金融组织联合建议建立，由北京城建集团房地产开发有限公司董事长（法人代表）郑福臣岀任董事长（法人代表），由杜猛担任总经理（北发投负人之一），该项目规划规划发动区和第一期出资为10亿，第二期为30亿，第三期为50亿，第四期为70亿，总出资额不低于160亿，规划规划为44平方公里（整体规划方案），城区规划人口规划为15万，分五个功用区即工业区、物流园区、科技园区、现代农业园区、中心城建区。

　　这是北京奥运会之前全市最大的“一级地产开发与收拾项目”，也是北京市人民政府自建立以来一次土地性质转变为开发用地面积最大的区域。时任市长、下一任市长都到该项目实地调研并在市长作业会上团体评论屡次审议的项目。笔者担任总经理期间与北京大学附属中学、北京师范大学附中先后签约引入优质教育资源到马坊新区，其它以进步土地使用率和进步土地价值取向的项目落户的很多。

　　马坊新区发动区2017年10月18日破土动工奠基仪式上，笔者代表马坊新区致欢迎词并做了题为《努力将马坊打造成区域经济开发模范》讲话，这也是笔者“弃教经商”后主导的仅有超大一级土地开发与收拾项目，在北京市平谷区域经济开发历史上留下浓墨重彩的一笔，尽了一份弱薄之力。

　　在此感谢我的助理佟靖宇（北京城建集团原董事长、党委书记佟永贵之子）；我的助理鲍海城（现在北京平谷区马坊镇副镇长.副县级；我的秘书林峰（原北京市教委主任林克庆之子）对我展开作业的有力支撑……特别呜谢党委书记李景森和总会计师钟源根对我在新马新区作业时期的协助与支撑。

　　总归，我国各类开发区是变革开放的试验田，是与时俱进的立异，是履行“三个代表”精力的实践，是科学展开观统领整个经济展开的重要组成部分，是完结我国梦的详细表现。我国开发区形式对亚洲区域经济协作具有实践价值，对国际经济展开方法多样化具有彼此学习含义。

　　详细来说，便是依照城市规划功用、竖向标高和市政地下基础设备配套目标的要求，由政府一致组织征地补偿、拆迁安顿、土地平坦、市政基础设备和社会公共配套设备建造，如期到达土地出让规范的土地开发行为。

　　土地一级开发是土地出让前的运作方法，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，到达出让的规范。在大多数城市首要是由政府来操作，也有政府托付企业来做，政府担任处理和监督，或许由国有企业或事业单位性质的土地储备组织来做。

　　本文经过对房企参加一级土地开发的五种首要盈利形式进行整理和总结，以期为房企进入该范畴供给学习含义。

　　土地一级开发是指依照城市规划、土地使用整体规划、城市功用定位和经济展开要求，由政府或其授权托付的企业，对必定区域规模内的城市国有土地、村庄团体土地进行一致的征地、拆迁、安顿、补偿，并进行恰当的市政配套设备建造，使建造用地完结宗地平坦、市政配套的状况，到达出让规范的土地开发行为。

　　在土地一级开发过程中，房企经过与当地政府洽谈，发明了多种盈利形式，现在首要有以下五种盈利形式：

　　该形式是指土地一级开发企业承受政府的托付，依照土地使用整体规划、城市整体规划等，对确认的存量国有土地、拟征用和农转非土地，一致组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设备的建造。政府一致付出固定的一级开发赢利及确保增值收益底线。该形式仅从土地一级开发本身获利。

　　一是土地一级开发由土地储备组织主导，担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建造等手续并组织施行。开发企业只是作为土地储备组织的受托人，详细履行一级开发相关业务，开发企业的处理费（赢利率）为开发本钱的2%。

　　二是开发企业自行担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建造等手续并组织施行的，赢利率为开发本钱的8%。

　　三是政府许诺收益保底，政府许诺开发企业投入土地一级开发资金每年将取得最低收益（一般为12-15%），所提取的收益缺乏开发总本钱的5%时，政府将补足差额。

　　北京是选用这一形式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规则：“经过投标方法挑选开发企业施行土地开发的……投标底价包含土地储备开发的估计总本钱和赢利，赢利率不高于估计本钱的8%。”此外，这种形式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州展开在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建造开发中心给该企业许诺：该企业投入土地一级开发资金每年将取得12%的最低收益。

　　该形式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，依照两边协商确认的特别的份额进行直接的土地出让金分红，以此获取一级开发企业的合法收益。

　　一是企业与政府签定《土地一级开发托付协议》，协议中清晰两边土地出让金分红份额，企业凭仗合法协议而取得土地出让金的分红权；

　　二是企业与政府合资建立项目公司，企业凭仗在合资公司中股权的占比，而取得土地出让金的分红权。但共享土地出让金的形式也有必定的局限性，因为我国土地的全民特点，为防止国有财物丢失，土地出让金分红形式要求参加协作的一级开发企业性质有必要是国有企业，并且从现在采纳此类盈利形式的一些事例来看，一级开发企业的布景一般均为项目所在地政府的渠道公司。

　　这种盈利形式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投悉数运营，凭仗前期巨大的财物金额的投入，取得了颇高建造规范，上海城投与上海市政府两边就项目的土地出让金达成了7:3的分红份额，跟着项目土地市场价值的逐渐的进步，上海城投取得巨大收益。出于躲避国家土地方针的考虑，此项目土地出让金分红详细履行则挑选以“土地出让收入中的30%与政府签定土地出让合同，70%与上海城投签定土地一级开发补偿合同”的方法操作。

　　该形式是指一级开发企业除取得土地一级开发本钱补偿部格外，还可以与政府商定按特别的份额共享土地出让金增值收益。详细来讲，当开发企业完结一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开发本钱（项现在期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设备建造费用、工程建造别的的费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在政府和企业之间依照约好的份额进行分红，取得归于本身个人的那部分土地出让增值收益。分配份额一般跟土地一级开发的难度巨细有关，一些拆迁难度比较大，或许是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分红一般要高些。完结该盈利形式的条件在于当地政府的共享机制、一级开发中的授权规模（经过企业与政府间的《土地一级开发托付协议》确认），以及分批出让方案的组织。

　　在土地一级开发中，可以赶快完结土地增值的办法有：出资环境景象，实质是经过进步生态效益来完结经济效益，其方法包含改造旧河道、变废为宝，加强景象和园林的规划建造、美化环境等；出资公共配套设备，实质是经过进步社会效益来完结经济效益，其方法包含配套制冷及热力供给，地下归纳商城、停车场等等。