近年来，国家对房地产调控不断，部分地产商将焦点转向土地一级开发商场。但是，我国土地一级开发商场开展时刻较为时刻短，又依据我国法令与方针及自身商业危险等原因，土地一级开发存在许多法令危险。将从实务的视点动身，对企业在土地一级开发进程中的法令危险进行剖析，并供给一些防备主张。

　　土地开发有土地一级开发和土地二级开发两大阶段组成。土地一级开发施行后带动二级开发，构成联动开发。土地一级开发，是指经过对“生地”进行收拾出资开发，到达“三（五或七）通一平”（熟地），终究完结土地出让进程。政府依照土地使用、城市总体规划及控制性具体规划和年度土地一级开发规划，先后完结征地补偿、拆迁安顿、土地平整、市政基础设备和社会公共配套设备建造，是土地到达出让标准条件的进程。土地一级开发的方式有如下两种：

　　政府运作方式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所产生的悉数费用均由政府承当。具体能够分为三种类型：一是由政府部属的土地储藏安排直接担任土地的一级开发，如北京市，由北京市土地收拾储藏中心（或授权各区县分中心）直接担任；二是由承当土地储藏责任的国有企业或专门承当土地一级开发责任的国有企业担任一级开发，如重庆市，由政府部属的几大国有企业（如重庆城投）担任；三是由土地储藏安排和国有企业联合担任一级开发，如上海市，由上海市土地储藏中心和上海市地产集团联合完结。

　　商场运作方式是指经过招标的方法托付开发企业施行土地一级开发。土地储藏安排与中标开发企业签定土地一级开发托付协议，由开发企业担任筹集资金、处理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建造等手续并安排施行。现在，土地一级开发商场化运作方式比较老练的有北京市，如专门拟定了《北京市土地收拾和一级开发暂行办法》、《土地一级开发项目招标招标暂行办法》。

　　我国初次说到土地一级开发的正式文件是2000年12月的北京市《中关村科技园区法令》，该法令中第三章有关规划和环境建造中规则：“中关村科技园区土地一级开发，应当遵守中关村科技园的赞同规划。”该法令没有对土地一级开发界说进行界定，至今土地一级开发仍然以当地政府确认的效能层次低的行政标准或方针作为依据，给开发企业带来不确认性的法令危险，具体如下：

　　承包人先使用股权出资，树立项目公司，股权出资不能满意土地一级开发的需求，然后以项目公司为主体进行再融资。项目公司树立之初因为存在以下原因，导致再融资困难，项目公司面对资金链断裂的危险：

　　立异融资的新方式，比方土地财物证券化、土地储藏告贷、发行债券或股权融资、夹层融资、股东告贷、信任融资、私募、企业假贷融资、引证外资等多种方式。在招商引资时，政府除许诺供给担保进行银行告贷外，还要积极争夺国家开发银行告贷，开发银行的告贷因为时刻长，一向遭到出资者喜爱。

　　可在合同中清晰约好分期分块翻滚开发，依照先易后难次序分期出资开发。开发时要加大对基础设备投入力度，进步土地价值，在当地构成必定影响力。尽管开端投入资金较多，但前期的商场营销效应是出资方加速资金反转的确保。老练一块后出让一块，获取出让收益后再投入下块土地，如此良性开发，可减轻出资者资金压力。

　　土地一级开发不只周期长，触及利益广，尤其是跟着公民维权认识添加，拆迁本钱节节升高，导致拆迁本钱越来越具有不行控制性，终究导致土地一级开发本钱不行控，实际中许多开发企业因此而功败垂成。

　　进行详尽的尽调，充分对项目规划条件、拆迁难度、资金使用率、开发本钱、销售价格、费用开销、资金危险等，进行财务目标剖析、评价，细心测算土地一级开发需求投入的资金总量与投入周期，拟定科学合理的施行方案，严格控制出资总额。此阶段最好能约请出资办理、法令、规划、税务、修建造价等专业人士参加。

　　拆迁的危险大，为了避免拆迁无限延伸及本钱无限扩展，主张拆迁作业政府完结，并约好好拆迁的总本钱、时刻及违约责任。关于费用开销，主张出资人挑选固定包干的方法，使得拆迁时刻、本钱处于可控状况。

　　土地一级开发面对最大的妨碍便是拆迁延迟，有的项目耽搁一年乃至更长时刻，加大拆迁本钱。关于久拖不拆问题，出资方要和谐政府，充分使用法令赋予的权力进行强制拆迁。被拆迁人以虚高价格向政府挟制时，出资方能够帮忙政府进行行政判决，然后安排强制拆迁，加速土地一级开发的速度。

　　当当地针、规章、标准性文件首要反映契合当地实际情况的一些土地开发的奖赏、优惠办法。与紧密的法令相比较，方针具有纲领性、不确认性、拟定程序随意性等特色。当当地针、法令改变原因：政府领导产生改变、当当地针、规章、标准性文件不合法，糜烂导致政府不诚信等，以上都会导致作为土地一级开发合同本来依据的方针的改变，如土地出让金、税收的减免改变将会直接导致出资方的出资本钱大幅添加，转嫁到土地二级开发商，严重影响了土地出让与租借进程、招商进程。由此可见，土地一级开发出资方的利益具有巨大危险性。

　　对土地、税收优惠方针进行具体的尽职查询，从影响土地开发微观和微观经济方针意向下手，对一切影响土地一级开发的当当地针进行证明，不合法的，应及时指出来，合作当地政府从头出具；对政府许诺土地一级开发的合法性，确保土地开发方案，土地使用目标要归纳剖析，不能盲目信任政府单独说法；优先二级开发的权力、税收优惠、土地出让金优惠、工程总包优先、告贷贴息等，出资方应清晰出资节点与优惠方针相挂钩。

　　方针改变的危险特别是当地性方针的改变主动权在当地政府手中，而对出资方权益影响最大的往往是当当地针，出资方相关于政府来说是弱者，依据法令公正准则，要求政府承当相应的危险关于出资方是公正的。

　　在土地一级开发准则不健全的情况下，只需遵循法不制止准则，土地一级开发合同确认的权力与责任就具有法令效能。因此在签定合同的时分，尽量对当地的优惠方针进行具体约好，不能在合同中约好，要以当当地针文件或政府会议纪要方式完善，做到有据可依，避免产生纠纷。一起清晰报批、征地补偿、拆迁、安顿、工程款的时刻节点要与政府方针落实相挂钩，并约好政府的违约责任。

　　出资方简直需求和谐政府悉数部分的联系，出资方必需要研讨政府部分就事流程、规则等，妥善处理各种杂乱的政府联系，最大极限争夺各个部分的支撑。如有条件，树立不同等级的联席会议准则，以便发现问题及时处理，为一起加速推进土地一级开发供给安排领导。

　　北京市道可特律师事务所房地产与基础设备团队以为，尽管土地一级开发两种方式（政府运作方式和商场运作方式）运转的较为老练，但我国土地一级开发的良性商场远没有真实构成，土地一级商场开发项目仍然危险隐藏，开发企业应特别注意在土地一级开发进程中比如再融资途径、拆迁安顿、方针改变等等法令危险的防备。