““房住不炒”、“租购并重”定调，职业运转逻辑产生深化改动；去杠杆、防危险宏观调控主旋律之下，房地产职业被要点盯防。所以，房企需求转型，布局工业地产，抢占风口。并且据相关组织计算，2018年房企出售榜中百强企业有47家现已进入工业，且越是抢先的房企对工业的布局越早，看多热烈，大年代行将到来”
““房住不炒”、“租购并重”定调，职业运转逻辑产生深化改动；去杠杆、防危险宏观调控主旋律之下，房地产职业被要点盯防。所以，房企需求转型，布局工业地产，抢占风口。并且据相关组织计算，2018年房企出售榜中百强企业有47家现已进入工业，且越是抢先的房企对工业的布局越早，看多热烈，大年代行将到来”
“当时，我国经济已由高速增加阶段转向高质量开展阶段，处在改变开展方法、优化经济结构、转化增加动力的攻关期，经济增速在换挡，出资报答率有所下降，民间本钱出资会更趋于慎重。一方面，当地政府融资渠道受工业地工业地产商的出资兜底或变相付出越来越变得有心无力（首要还不是由于qiong），再加上，前些年快速扩张的各类工业地产项目将进入运营阶段，近两年工业地产项目扩张速度更快，因而，根本能够断定，接下来将是工业地产运营的阵痛十年。”
“当时，我国经济已由高速增加阶段转向高质量开展阶段，处在改变开展方法、优化经济结构、转化增加动力的攻关期，经济增速在换挡，出资报答率有所下降，民间本钱出资会更趋于慎重。一方面，当地政府融资渠道受工业地工业地产商的出资兜底或变相付出越来越变得有心无力（首要还不是由于qiong），再加上，前些年快速扩张的各类工业地产项目将进入运营阶段，近两年工业地产项目扩张速度更快，因而，根本能够断定，接下来将是工业地产运营的阵痛十年。”
嗯，也有道理，工业地产需求前期很多资金投入，并且需求长时刻等候才干见到丰盛的果实，现在没钱，又箭在弦上，的确头疼。
不过,谁说汹涌澎湃的大年代就一定是趋势向好？谁说洗牌就一定会带来阵痛呢？“
附和“接下来十年必将是工业地产运营的要害阶段”，但我并不以为是阵痛，反倒洗牌是件功德，更能让大部分的工业地产回归到工业运营的本质上，真实聚集在“工业”二字上。
能够说，现在，工业地产现已进入了后运营年代。不管是增量扩张，仍是存量去化，“工业运营”将一直贯穿一整个工业地产开发链条之中。
因而特别整理了一份“工业地产二级开发”的相对规范流程链条，与各位看官一起学习。尽管姓名是“工业地产二级开发流程”，但切当点来说这更像是一份“地产开发手册”，至于它被称为“工业地产”仍是“商业地产”仍是“房地产”取决于，土地上的附着物是“办公楼or工厂”仍是“商业场所or公寓”仍是“商品房”。
（这儿所区分的部分不单止某一个小部分或大部分，区分根底是该部分所承当的作业和功能，例如财政部有或许称为资金处理部等，这边仅仅作为一个根底功能区分的总称）
此番整理的是一个相对规范的地产项目的流程，而在项目实际操作过程中，并不一定是按照此次序过程一步步往下走，有的过程也许是并行，也许是提早。
7个大环节能够说是扑朔迷离，不管哪一个环节单拿出来都有很多公司、很多团队为之焦头烂额，由此看来，地产项目的操盘手能够说是整合资源，去繁化简的顶尖高手，地产项目的成功与否极度考手工。
土地获取环节分为：获取土地阶段和规划规划阶段，两者没有先后次序之分，有时分是有了主意后，先出一稿概念规划计划感动政府，从而获取土地；有时分是土地挂牌出让取得了之后，再有具体的主意后，才发动规划计划的规划。
获取土地阶段，其间土地性质的差异也就决议了整个地产的定位，决议了它是工业地产仍是商业地产，仍是纯房地产，仍是归纳地产，仍是其他巴拉巴拉各种概念地产。
1、方针土地现状图。首要执行地块具置及周边情况，对土地有个开始了解；
2、规划规划条件。了解施行规划是否存在限制性条件，联系到土地变性等要害问题；
3、现场踏勘。需求对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的要素进行具体了解。
4、了解方针地块周边配套情况。例如周边的商业资源、教育资源、交通区位等；
5、了解方针区域未来规划的情况。需对地块所属的行政区域规划进行了解，联系到未来项目开发，要害时分能给与决议计划一些支撑。
1、方针土地现状图。首要执行地块具置及周边情况，对土地有个开始了解；
2、规划规划条件。了解施行规划是否存在限制性条件，联系到土地变性等要害问题；
3、现场踏勘。需求对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的要素进行具体了解。
4、了解方针地块周边配套情况。例如周边的商业资源、教育资源、交通区位等；
5、了解方针区域未来规划的情况。需对地块所属的行政区域规划进行了解，联系到未来项目开发，要害时分能给与决议计划一些支撑。
收集了根底的土地信息之后，就需求进行下一个过程，对项目土地的做一个开始判别，判别这个项目是否应该持续往下深化。
在地产项目前期开发的过程中，不少公司或团队会在对土地开始下判别的环节上做许多低功率，无意义的作业，吃力费神不说，要害是耗时，简单错失不少机遇。
我见过身边不少这种事例，项目拓宽人员在收集了根底的土地信息之后，就以为项目靠谱，有深化协作的时机，便和政府方（或相关土地所有者）进行商洽。
商洽中便是这番情形“好啊好啊，十分乐意你们来做”“嗯嗯，回去咱们立刻出一个计划报过来”，效果一群人哼哧哼哧的通宵加班整了一个计划给政府，政府看了计划之后没说好也没说欠好，往下报了土地的价格和一些条件，团队又哼哧哼哧的再做一稿计划，再做开始测算，发现算不过账，但又不乐意抛弃这个时机，又带着新计划去商洽，效果便是政府觉得计划如同还欠缺陷什么，并且满意测算的供地条件也还需求再聊聊，眼看又要交手几个回合…时刻现已过去了大半年。
这种我一般称它为“神仙打架式商洽“——永久落不了地，为啥？由于拓宽人员获取了土地的根本信息后，没有及时对项目做一个开始的判别和乃至根本测算都没做，便以为项目靠谱，只需求掌握好和政府的联系即可，如同完结了归于他的拓宽项目时机方针，而实际上假如再最早的交手前，往下深化一丁点做了开始的测算，就能够带着问题、条件、准则和政府方进行商洽的话，就能够进步商洽功率，这个项目跟或许不跟，也就一望而知，就不必再往下做一些吃力不讨好的事了。
有了开始的判别后，发现项目有深化的必要，开始商洽也进行的顺畅，那么就应该对土地进行更深一层次的判别，输出项目可行性研讨报告，也便是概念性的地产项目规划及策划计划。
1、项目的布景条件剖析；需求从当地开发视点、城市工业开展方向、相关的工业布景支撑、确认过的工业拿地条件模仿等进行深度商场调研；
4、项目开发运营测算，针对多个条件进行开始本钱测算、赢利率剖析及比选，土地商场及产品商场的敏感性剖析、项目静态出资赢利测算、项目出资规划
1、项目的布景条件剖析；需求从当地开发视点、城市工业开展方向、相关的工业布景支撑、确认过的工业拿地条件模仿等进行深度商场调研；
4、项目开发运营测算，针对多个条件进行开始本钱测算、赢利率剖析及比选，土地商场及产品商场的敏感性剖析、项目静态出资赢利测算、项目出资规划
到了这一步，整个项目的根本雏形现已显现，八字有了那么一撇。另一撇也十分要害，便是寻觅资金。
1、制造项目前期的出资计划。首要内容包括项目区域的宏微观商场研讨剖析，项目盈余才能、出资报答周期等各项财政数据，以及项目的首要出资方法；
2、寻觅协作伙伴、清晰协作方法。项目财政部需求深度参与此过程，完结对协作伙伴的确认，协作计划的确认，协作细节的确认。
3、敲定协作。与协作伙伴签定战略协作协议，归纳处理部协作财政部，法务人员完结对协议的盖章，封存；
4、协作施行。首要是协作主体的建立及相关手续处理，触及股权、债务、增资等相关财政问题，归纳处理部注册相关主体。
项目有了雏形，又有了资金，阐明八字两撇差不多现已写完了，项目根本能够确认拿到手，接下来的便是走流程。
1、制造项目前期的出资计划。首要内容包括项目区域的宏微观商场研讨剖析，项目盈余才能、出资报答周期等各项财政数据，以及项目的首要出资方法；
2、寻觅协作伙伴、清晰协作方法。项目财政部需求深度参与此过程，完结对协作伙伴的确认，协作计划的确认，协作细节的确认。
3、敲定协作。与协作伙伴签定战略协作协议，归纳处理部协作财政部，法务人员完结对协议的盖章，封存；
4、协作施行。首要是协作主体的建立及相关手续处理，触及股权、债务、增资等相关财政问题，归纳处理部注册相关主体。
项目有了雏形，又有了资金，阐明八字两撇差不多现已写完了，项目根本能够确认拿到手，接下来的便是走流程。
2、交纳土地出让金、契税、买卖费等。这儿开展部分需求协作法务完结合同条款的草拟及完善，财政需求供给资金保证买卖完结。
2、交纳土地出让金、契税、买卖费等。这儿开展部分需求协作法务完结合同条款的草拟及完善，财政需求供给资金保证买卖完结。
1、企业出资项目存案。需求处理地产开发资质预审表；托付工程咨询资历组织编制申请报告；向项目存案机关提交申请报告等；
1、企业出资项目存案。需求处理地产开发资质预审表；托付工程咨询资历组织编制申请报告；向项目存案机关提交申请报告等；
其间项目规划和策划过程首要是对项目地进行导入工业的开始确认、项目的全体定位确认、项目的概念规划和根底的测算确认，也便是上个环节“获取土地”中土地深判时分需求提交的可行性研讨报告。
工业地产产品的规划思路更多的是依据拟导入的工业类型决议的，例如体育类型的特征小镇，那相应的产品规划或许便是体育场馆、运动公园等。
招商部分需求与营销策划小组对招商费用方针评论确认，工业运营部分需求结合不同业态运营客户需求，供给有关配套设备设备品种、数量主张，工程部分、研发部分、财政部分需求对项目前期、工程、配套、费用等方针执行。
查核方针首要触及到工程板块和招商出售板块。招商部分需结合公司战略要求和项目本身情况，和谐其他各部分拟定项目的查核方针体系；工程部分则需拟定谨慎的工期方针作为查核。
终究，规划规划阶段的初期方针便是完结规划规划效果的输出，协作完结企业出资项目存案，协作工程部分进入下一个大环节：开工建造
下面几个大环节不再对每个小过程进行具体打开描绘，会截取部分进行打开，下文的各过程思想导出只打开至3级结构。
项目出售招商环节，对整个地产的开发和运作起到至关重要的效果，由于它联系到整个链条的现金流，联系到后续运营的客户，所以触及的作业十分冗杂。
项目开盘结束后，进入日常的招商（出售）过程，除开工程建造大环节不说，此刻地产开发能够说根本走向正轨了，迎候的便是商场的查验和后续运营。
工程建造环节与项目出售环节简直同步进行，出售环节在某些时分需求凭借工程建造环节的工程进度来给项目产品做宣扬，包装，比较客户最关怀工程发展，看着楼起，持续有动作才定心。
工程建造环节联系到整个项目产品的质量，相当于实体职业的工厂，产品质量好欠好，那就看工程做的好欠好。
工程建造收尾，进入下一个大环节，便是竣工入驻了，不管是住所仍是厂房，仍是写字楼都会面临着根底的9个过程：
当时，当地政府对待工业地产逐渐变得老练，PPP形式的推广也让工业地产运作形式愈加通明，所以，披着各种“概念”外衣的地产商将越发困难，真实将工业做厚实，深耕工业集群运营的地产商将在潮水退后仍留在桌面上持续前行。
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